Attenzione alla frase: " Qui è tutto a posto, è tutto accatastato! "

Attenzione alla frase: " Qui è tutto a posto, è

tutto accatastato!"

A volte (molte volte) non è proprio così.

Il controllo della Regolarità Urbanistica.

Oggi voglio parlare di questo importantissimo aspetto perchè vedo ancora molta approssimazione sull'argomento. E non va bene! 

E' una questione VITALE per la buona conclusione dell'affare. E non è bello accorgersi, anche dopo molti anni dall'acquisto..., che la propria casa NON è in regola con le norme urbanistiche! 

"... ma come Luca... qui è tutto accatastato e pago un sacco di tasse..." Mi duole dirlo, ma spesso non c'è chiarezza e trasparenza su questo punto da parte soprattutto di noi tecnici e addetti ai lavori, che abbiamo il dovere, prima morale e poi anche giuridico, di tutelare e informare le parti.

Un fatto deve essere chiaro riguardo la regolarità di un fabbricato:  La sua perfetta corrispondenza alla Planimetria Catastale è cosa diversa (  ENORMEMENTE DIVERSA ) dalla sua Regolarità e corrispondenza Urbanistica!

La prima è riferita all'obbligo di accatastare correttamente (denunciarlo fiscalmente in pratica), presso i competenti uffici, il proprio immobile, di vedere attribuito ad esso una rendita fiscale espressa in euro, per poi pagarci le tasse. E questo è un obbligo al quale posso sempre adempiere se non l'ho fatto prima ( magari pagando qualche multa... ): la porta insomma, è sempre aperta per mettere a posto catastalmente la casa.

Un altro paio di maniche è la regolarità Urbanistica (per la quale la porta non è sempre aperta, anzi...).

Essa riguarda l' autorizzazione avuta dal comune tramite Licenza, Concessione, DIA, Autorizzazione, Sanatoria etc..., per costruirla  la casa ( o il fabbricato in genere ). E la casa così come la vediamo deve corrispondere a queste benedette carte ( le planimetrie allegate alla licenza, autorizzazione etc...). E quando scrivo " così come la vediamo " non lo scrivo a caso perché è proprio quello che dobbiamo verificare: la corrispondenza tra lo stato di fatto e la documentazione presente presso gli uffici comunali ( presso gli uffici comunali, non soltanto presso il tecnico di fiducia che ha seguito la pratica ).

E lo dico dritto dritto: la celeberrima (celeberrima tra noi agenti immobiliari) frase: " ...è' tutto a posto, qui è tutto accatastato. "  NON MI BASTA PER NIENTE! E non sto alzando la voce rivolgendomi al proprietario che molto spesso non è a conoscenza di queste sottili differenze ed è in perfetta buona fede. Mi rivolgo a noi tecnici (tutti) del settore che abbiamo il compito di aiutare chi non è competente.

Il controllo da fare è quello urbanistico e non è proprio pane per tutti. 

Naturalmente ci sarebbero mille altre cose da dire, ma intanto cominciamo a svegliarci ok?!

E buone compravendite. E condividi pure queste informazioni, se credi possano essere utili a qualcuno.  

E se ti occorre un parere,  una consulenza che, non in tutti, ma in molti casi è gratuita, su immobili residenziali che stai vendendo o acquistando,  chiamami o contattami. Tra facebook,  mail,  whats app,  sms, cellulare, o su questo blog... in qualche modo avremo il piacere di incontrarci. 

 Posted by Luca Mantua

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Fai ATTENZIONE quando la casa arriva da una Donazione

Oggi voglio parlarti di un argomento che può creare problemi alla
compravendita e che quindi interessa sia l’acquirente che il venditore: la “CASA che proviene da un Atto di Donazione”.

Te ne voglio parlare dal punto di vista dell’acquirente, ma va da sé che interessa anche il venditore.

E voglio subito dirti che “ è tuo diritto di potenziale acquirente conoscere la provenienza dell’immobile che vorresti acquistare prima di firmare proposte di acquisto, compromessi o versare caparre…”.
L’agente immobiliare ( o il venditore stesso ) deve dirti in che modo la casa arriva ad essere di proprietà di chi la vende ( l’atto di provenienza appunto ). E se c’è una Donazione è necessario alzare la guardia e porre la giusta attenzione.

Perché? Presto detto, seguimi nella lettura.. Voglio però dirti che, non avendo la necessaria competenza giuridica, la mia modesta analisi non esaurisce l’argomento, ma qualcosa posso accennare.

La legge italiana tutela gli eredi legittimari, eredi cioè che hanno per legge diritto ad una quota della eredità: coniuge, figli...,  quote ( dette legittime appunto ) eventualmente sottratte con un atto di donazione fatto in vita dal defunto. Ci potrebbe essere, a certe condizioni, la possibilità di una azione revocatoria in sede civile per far valere questi diritti.   
Questo perché la Donazione è fatta spesso, senza alcuna contropartita, come accade invece, per esempio, nella compravendita ( casa contro denaro), e può quindi lasciare porte aperte agli eredi. Sono ipotesi non frequenti, ma possibili, e pertanto di fronte ad una provenienza del genere è opportuno valutare nello specifico.

Il problema riguarda soprattutto il fatto che diverse banche di fronte ad una Donazione si fermano e non erogano il mutuo; …diverse banche… non tutte, molte altre in verità analizzando in maniera completa la documentazione sono disposte ad erogare, perché come forse hai intuito, gli atti di Donazione non sono tutti uguali. In presenza di atti equilibrati dove tutti gli eredi ( conosciuti…) sono stati soddisfatti si riesce a risolvere il problema ed a farsi concedere un mutuo; la stessa banca, spesso, ritiene poco verosimile lo spuntare improvviso di qualche erede (figlio fuori dal matrimonio per esempio) non conosciuto prima, soprattutto se sono trascorsi diversi anni dalla morte del donante. 
Quindi niente paura, solo occhi ben aperti.

In conclusione:

1) è tuo diritto conoscere ed avere copia della provenienza               prima di impegnarti.
2) molto spesso anche in presenza di una donazione si può               ottenere un mutuo.
3) è bene far leggere (senza allarmismi) la documentazione ad         una persona competente. Il proprio notaio di fiducia è senza       dubbio il più indicato.
4) non mi fiderei di un agente immobiliare (o proprietario) che       non volesse darti copia di tale atto (come di tutto il resto             della documentazione tra l’altro…).

Come detto sopra l’argomento è talmente ampio che ci sono montagne di libri di giuristi ed esperti se vuoi approfondire, ma per comprare casa non occorre laurearsi in legge.

E condividi pure pure questi contenuti se pensi possano essere utili a qualcuno. 

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Consiglio: prima cerca il mutuo e dopo la casa!

Quante volte ( troppe..), nei colloqui che ho con le persone che iniziano a cercare la casa da acquistare, quando si affronta il discorso mutuo mi viene detto: " Mah... guardi... direi che prima dobbiamo cercare la casa, quando l'avremo individuata si andrà in banca per passare ai fatti concreti..." .
Lo dico in maniera diretta ( anche se per molti è già chiaro) :
è, a mio parere, una strategia sbagliata !

Ma non ho capito: quando vai a fare la spesa al supermercato ti accerti, prima di uscire, di avere il portafogli con i soldi (o il bancomat ) sufficienti per pagarla questa spesa, o no? Mi sembra una buon modo per tornare a casa con le buste della spesa piene...!
E' lo stesso per l'acquisto della casa: per non andare incontro a figuracce, brutte sorprese, cose date per scontate che poi si rivelano essere esattamente contrarie alle aspettative DEVI mettere in atto una strategia ben precisa. 
Devi essere consapevole di come le banche analizzano e valutano il tuo reddito, la tua capacità/propensione al risparmio e non ti puoi preoccupare soltanto di trovare una casa che possa essere ben valutata dal perito della banca.

Altra frase che sento dire spesso: " Figurati pago tranquillamente 500 euro al mese di affitto, posso tranquillamente pagare una rata di mutuo di 400-450 euro..."... ATTENZIONE : alla banca di questo fatto, che a volte può anche un pò aiutare nella valutazione complessiva, importa ben poco ( per non dire quasi niente...).
Agli istituti di credito interessa che tu abbia una congrua entrata reddituale ( molto meglio se regolare e continua, e due stipendi son meglio che one ...)  ed alle spalle una storia finanziaria pluriennale, regolare, e senza intoppi.

CONSIGLIO
Prima di cercare attivamente casa (cioè andare a fare le visite agli immobili) accertati della somma massima che la banca ( magari anche più di una )  è disposta a darti in base al tuo reddito ( NON in base alla casa!). E sarebbe meglio farlo (te lo consiglio caldamente) facendoti aiutare da un serio professionista della mediazione finanziaria  ( chiedi anche a me se non sai a chi rivolgerti, posso indicarti persone con cui collaboro ).

Si si sento già le obiezioni: " ...mi pare esagerato, io con il mio direttore ho un rapporto decennale, li vede quali sono i movimenti sul conto corrente, figuriamoci...." oppure " si ma ci fosse qualche problema ho anche la firma di papà, di mio fratello, dello zio d'America e bla bla...".

Caro il mio acquirente l'acquisto della casa, la casa che serve per abitarci e che devi comprare in un tempo relativamente veloce, ecco... quando in famiglia tra te ed il tuo partner si dice: 
" entro 2-3 mesi dobbiamo aver risolto, almeno firmato il compromesso per la nuova casa, così siamo più tranquilli e possiamo affrontare con serenità anche tutti gli altri impegni/problemi che abbiamo..."
Ecco, quando si è a quel punto e stai già puntando una casa che sembra quella giusta, anzi è proprio quella giusta... NON puoi permetterti di perdere tempo.
Perchè? perchè se la casa è quella giusta è una casa che batte tutte le altre tante case che hai visto per tipologia, posizione, prezzo e rapporto qualità/prezzo e stai certo che se ha queste caratteristiche è più che probabile che non la stai puntando solo tu e qualcun altro può batterti sul tempo.

Anche perchè ti posso assicurare che il Venditore, specialmente se è seguito da un agente immobiliare serio, non sottoscriverà mai un compromesso vincolato all'esito positivo del mutuo, a lui converrà dirti: "ok il prezzo va bene fai la pratica di mutuo, quando sei pronto, se la casa è ancora in vendita,  procediamo."
Questo se è completamente trasparente; perchè potrebbe anche dirti: "ok siamo d'accordo, senza che firmiamo nulla ecco i documenti, ti aspetto questi 2-3 mesi più o meno, e come la banca è pronta facciamo l'atto..."   Si salvo che poi quando lo chiamerai ti dirà:  "la casa l'ho venduta... non mi avete fatto sapere nulla...".

Al limite potrebbe concederti ( ma bisogna vedere i dettagli  dell'accordo...) un pò di tempo, magari 30-45 giorni in cui ti dice che interromperà ( forse...) la vendita. Sei sicuro di ottenere una delibera reddituale (scritta sarebbe meglio) in poco più di 1 mese? No, no, e poi ancora no!

Devi muoverti in anticipo sul mutuo, e devi selezionare e farti seguire da un esperto, a cui spiegare nel dettaglio le tue esigenze, e devi farlo parlare con l'agente immobiliare in modo che collaborino e ti facciano raggiungere serenamente il tuo obiettivo.

Che ne pensi? scrivimi pure le tue impressioni, le tue esperienze, i tuoi dubbi. E ricorda: posso aiutarti anche se stai per iniziare una trattativa privata o tramite una agenzia immobiliare, posso darti, gratuitamente, delle informazioni di base che ti aiuteranno a non sbagliare. Contattami pure.

Sempre a disposizione.

Posted by Luca Mantua
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“Vuoi vendere seriamente o provare a sparare nel mucchio?”

   

L’intricato mondo del mercato immobiliare, che è in ripresa come numero di case vendute non come prezzi realizzati…, (aggiornamento del 1° semestre 2019: rispetto stesso periodo 2018 addirittura c'è un leggero arretramento del numero di case vendute...) impone sempre alcune riflessioni a chi sta decidendo di vendere casa.

Cosa è meglio fare?

Metto un cartello e vendo privatamente? Affido  l’Incarico in esclusiva ad un solo agente immobiliare?  Interesso più agenzie? Mi affido al mio amico geometra/architetto/tecnico?

Provo ad esprimere un parere basato sulle esigenze del proprietario venditore, perché di questo si tratta : “Di risolvere una esigenza personale/familiare e raggiungere un obiettivo ben preciso.”.

In effetti perciò tutte le possibilità sopra descritte ( esclusiva, non esclusiva, amico geometra, faccio da solo…) possono soddisfare l’esigenza di qualche venditore.

 La DOMANDA però è:  Quale persona e quale struttura è più adatta a risolvere la Tua di esigenza?

 Per rispondere DEVI prima conoscere i tuoi obiettivi, il tuo progetto! 

Perché con i prezzi di oggi se non hai un progetto preciso e vuoi “… provare a vendere giusto per  vedere che succede…”  il mio consiglio è:  NON mettere la casa in vendita  o almeno non pubblicizzarla!

Il mercato in questo momento, si sa, favorisce l’acquirente, il quale giustamente si muove con molta attenzione:  non esiste più la persona poco informata, l’acquirente di 10-15-20 anni fa che credeva a quasi tutto ciò che molti venditori ( spesso di fumo…) gli propinavano.  

Oggi le cose sono molto cambiate.  Agli acquirenti bisogna dare risposte certe ed informazioni complete, puntuali e precise.  Meglio ancora se queste informazioni riescono ad anticipare le loro domande.

Intendo dire che nella vendita di una casa NON puoi lasciare nulla al caso. Faccio un  banalissimo esempio di una inserzione immobiliare ( sia essa di un privato o di una agenzia):  di solito c’è una parte riepilogativa che sintetizza le caratteristiche dell’immobile,  ed una parte più descrittiva (oltre alle foto naturalmente). Ora se nella parte descrittiva si legge che la casa ha 2 bagni e nella parte riepilogativa ne è indicato solo uno, oppure alleghi una planimetria dove se ne vede solo uno... E’ STATO GIA’ FATTO UN BEL DANNO: il potenziale acquirente che legge va in confusione ed in lui cresce più facilmente quella naturale, e giusta diffidenza, con cui tutti noi approcciamo qualsiasi inserzionista che propone qualcosa in vendita.  

Per carità capita assolutamente di fare errori e nessuno di noi ne è esente.  L’importante poi, è porre rimedio nel modo giusto. 

La materia però è molto complessa e voglio dire che richiede competenze di alto profilo dal punto di vista documentale, urbanistico-catastale, ed in molta parte fiscale e legale. E' necessario studiare le pratiche caso per caso in maniera approfondita. Puoi leggere a questo proposito 2 righe in questo articolo che ho scritto tempo fa: Attenzione alla frase " E' tutto a posto è tutto accatastato" .
Occorre poi una capacità empatica e comunicativa di cui non si può fare a meno nella delicata fase della trattativa.  Perciò ritengo che occorra il professionista.

In ogni caso se decidi di provare a vendere la tua casa, anche privatamente, ed avessi qualche dubbio, puoi contare su una tranquilla chiacchierata con me 

( la prima è gratuita...) 


e magari qualche utile informazione può arrivare. La prima che voglio darti in queste righe è: 

“ Fai le cose con cura e non sparare a caso nel mucchio! ”

E nel caso tu decida di affidarti ad un Agente Immobiliare cerca di selezionare bene la persona a cui ti rivolgi: non basarti esclusivamente sull’importo delle provvigioni o sul grande marchio. Fai domande precise e chiedi informazioni, a questo proposito leggi questo altro mio articolo: Dubbi sull'agente immobiliare cui affidare la vendita della propria casa?  

  

E fammi sapere cosa ne pensi. Ci tengo molto.

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Posted by Luca Mantua

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