Ma qual'é il vero prezzo della mia casa oggi?

 

                            “ … per vendere ho paura di svendere…”

Voglio riproporre alcuni concetti espressi già in passato che credo possano essere utili.

 Sempre più spesso molte persone mi chiedono:  “ Luca, seriamente, senza troppi giri di parole,  ma oggi quanto potrei realizzare dalla vendita della mia casa? Quanto mi metterei  in  tasca?”

E molti mi dicono: “ Sai ho dato uno sguardo alle quotazioni della Agenzia delle Entrate, a quelle del Borsino immobiliare della Camera di Commercio, alle inserzioni sui portali… etc.. etc..” . 

Dietro queste considerazioni spesso ( non sempre ) si nasconde il timore  di dovere svendere per riuscire a vendere , vista la consapevolezza di quanto accaduto ai prezzi negli ultimi 13 anni.  

In questo articolo cerco di dare una risposta, che possa essere in qualche modo utile ed efficace. Mi riferisco alle zone dove opero (alcuni paesi della provincia di Frosinone)  ma molti concetti sono validi in generale.

Premetto una cosa, magari per alcuni superflua :  

“ Non è possibile indicare con precisione una cifra esatta che identifichi il prezzo a cui potrà essere venduta una abitazione in un determinato momento di mercato. ”

 Si può però indicare una fascia di prezzo, meglio una forchetta,  comprendente due valori,  all’interno dei quali c’è il reale prezzo a cui quell’immobile sarà venduto: più di 9 volte su 10 un bravo e aggiornato agente immobiliare è in grado di farlo (nel quartiere, paese zona in cui lavora).

La cosa da comprendere è che questa indicazione di prezzo scaturisce ( ed è questo il punto fondamentale ) da una Specifica e Approfondita Analisi del Mercato di quella zona. 

Questa indicazione di prezzo tiene conto di una molteplicità di fattori determinanti per capire il grado (alto o basso) di appetibilità della tua casa sul mercato in quel momento: quanto cioè la tua casa, con le sue specifiche caratteristiche, è ricercata in quel momento e quanto, mediamente gli acquirenti sono disposti a spendere per acquistarla.  

    I FATTORI CHE DETERMINANO IL PREZZO NELLA FASE DELLA TRATTATIVA

Definiamo un  concetto: Il prezzo viene identificato solo quando c’è un acquirente che firma e stacca un bell’assegno di caparra ed il venditore accetta il prezzo che gli viene proposto insieme all’assegno: quello è il prezzo!    Il resto è FUFFA,  del tipo:  

“… guarda Luca che io l’avevo venduta al prezzo che dicevo io… solo che poi l’acquirente … :  1) non gli hanno dato il mutuo…  2) si è dovuto trasferire per lavoro… 3) Ha discusso con il padre che doveva aiutarlo nell’acquisto… 4) è morta la nonna in America e bla bla bla…. "

Sai quante ne ho sentite … Tutte chiacchiere che non rappresentano una base reale su cui fare affidamento per sviluppare un prezzo per la propria casa.  Se mi avessero dato 10 euro per tutte le volte che mi hanno detto: 

“ si si Luca niente male questa casa davvero, sicuramente siamo interessati le facciamo sapere in settimana…”    avrei la pensione assicurata….  Li hai più visti tu questi acquirenti? Ecco proprio come li ho visti io…  FATTI ci vogliono non parole. 

Impariamo invece a riconoscere alcuni fattori determinanti di cui ti stavo parlando, fattori che , ti garantisco, possono far lievitare la somma anche di un buon 5-8-10% nella fase decisionale. Ti faccio qualche esempio: 

un proprietario, in cambio della disponibilità ad allungare un po’ i tempi dell’atto (per poter organizzare meglio e con tranquillità il trasloco nella nuova casa dove andrà ad abitare) , può arrivare a concedere uno sconto sul prezzo anche del 5%. 

Oppure un acquirente, in cambio del fatto di includere nella somma i buonissimi mobili che arredano l’abitazione, può non cercare sconti sul prezzo richiesto. 

Ancora: spesso il fatto di versare una caparra molto sostanziosa che permetta al venditore di risolvere velocemente alcune imminenti esigenze è determinante per chiudere la trattativa con un po’ di sconto.

Non voglio poi parlare (anzi ne parlo...☺) di quanta buona impressione faccia avere la documentazione in perfetta regola e visionabile subito, con la spiegazione dettagliata della storia urbanistico-catastale e di provenienza dell’immobile. 

Fatto questo che distinguerebbe decisamente la tua casa, rispetto alle altre,  in un mercato dove si cerca serietà e sicurezza e spesso ci si trova di fronte a situazioni che suscitano sensazioni esattamente contrarie!  

In ogni caso, non si può prescindere da una Analisi Specifica: non bastano i mq ed il fatto che la casa sia da ristrutturare, ristrutturata, da ripulire etc…  

Facciamo un altro esempio:  abitazione acquistata un pò di anni fa a 100mila euro, palazzina che si distingueva per la silenziosità, la riservatezza, gli spazi verdi condominiali sempre curati. 

Poi improvvisamente da qualche anno  sono venute ad abitarci due tre famiglie un po’ … diciamo … rumorose,  poco attente alla pulizia, magari in arretrato con le rate condominiali (fregandosene del debito…) etc.. etc.. E magari nel frattempo nella stessa zona alcuni utilissimi negozi hanno chiuso o si sono trasferiti altrove. 

NON è più la stessa palazzina di prima, anche se è composta dallo stesso cemento armato, dagli stessi mattoni… , chiaro il concetto? 

“ … E va beh, ma io ho speso 100mila euro non posso vendere a meno … ”  Ok, tu sei il proprietario, tu decidi, ma ti invito a guardare la vendita da altri punti di vista: 

        Perché vendi? 

Che esigenza importante risolveresti vendendo la casa? E soprattutto, a ben guardare: se vendessi a  10, 20 o 30 mila euro in meno risolveresti ugualmente la tua preoccupazione?

Riusciresti  ugualmente , per dirne un paio per tutte,  ad aiutare tuo figlio nell’acquisto che deve fare perché deve sposarsi e non vuole andare in affitto?  

Riusciresti a restituire quella tale somma a quel parente/amico che ti ha aiutato pochi mesi fa nell’acquisto della casa dove abiti ( che tra l’altro hai comprato ad un ottimo prezzo rispetto a qualche anno fa..? ). 

Ci sono tantissimi altri motivi che giustificano scelte che a prima vista possono sembrare in perdita. 

Non sto dicendo che per vendere devi per forza abbassare il prezzo, voglio solo dirti che: Cambiare il punto di vista è la soluzione. 

E' la FLESSIBILITA’ che va utilizzata, il guardare l’offerta che arriva nel suo insieme per cogliere le opportunità che offre e che a volte non riusciamo a vedere.

E sai che ti dico? Tieni in giusta considerazione le opinioni degli altri, ma fino ad un certo punto! E’ la TUA casa, solo tu sai quali sono le TUE esigenze da risolvere.

Buona vendita! E condividi pure questi contenuti, magari possono essere utili a qualcuno.

E se ti occorre un parere e/o una consulenza immobiliare, chiamami o contattami. Tra facebook, mail,  whats app, sms, cellulare, su questo blog... in qualche modo avremo il piacere di incontrarci. 

Posted by Luca Mantua

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Il Certificato (Asseverazione) di Agibilità

 

           IL CERTIFICATO DI AGIBILITA.

           Ma serve davvero questo pezzo di carta per vendere?

👉 

      Con queste 2 righe torno sui temi della regolarità di cui si ha bisogno per vendere casa e sulla corretta informazione da dare all'acquirente. In particolare parliamo del famigerato : Certificato di Agibilità che, in un colpo solo ha sostituito, da un bel pò, 2 certificati: quelli " di Abitabilità e Agibilità ".

👉 

      Può capitare, a volte, che l'acquirente NON essendo stato informato da nessuno del fatto che per questa casa che sta acquistando, NON è ancora stato rilasciato (o mai richiesto) il Certificato di Agibilità (oggi più corretto dire Asseverazione, perchè è una Dichiarazione a firma del tecnico), vada "giustamente" un pò nel panico: " ... Che è sta cosa? mi devo preoccupare? posso comprare? me lo danno il mutuo? "

Preoccupazioni legittime, che magari non nascerebbero se qualcuno lo avesse informato su come stanno le cose.

Non sono un notaio o un tecnico specializzato ma qualcosa posso accennare.

Diciamo intanto che l'AGIBILITA' è:

🎯  

      " La condizione che la casa deve rispettare per poter essere adatta al suo uso ". Che è quello di essere abitata nella maggioranza dei casi di cui mi occupo io.

Ma questo Certificato di Agibilità è proprio necessario per fare l' Atto Notarile?
In generale la risposta è NOOO!

📌   

      Più in dettaglio la norma dice che da una certa data chi costruisce o ristruttura in maniera importante un edificio DEVE richiedere al comune questo Certificato (Asseverazione). Sulle data esatta, che mi pare sia giugno 2003, ci può essere di aiuto un tecnico che possa commentare. 📌  Ma non è proprio questa la cosa importante che dobbiamo sapere qui.

Prima di quella tale data le cose erano un pò più soft. E spesso i proprietari, al termine dei lavori, non provvedevano a richiederlo. Moltissime volte mi trovo a fare Consulenza o Proporre in Vendita case prive di questo documento.

📌   

     Di per sè questo fatto NON impedisce la compravendita della casa, di sicuro men che mai per quelle costruite prima di quella data! Ma anche per le più recenti: non c'è una norma che dice che per fare l'atto devi consegnare al Notaio il Certificato di Agibilità. 

Ed il Notaio non è per legge tenuto ad indagare su questo fatto, come lo è per esempio per l' Attestato di Prestazione Energetica senza il quale l' Atto non si può fare ( per le case per le quali è necessario, per alcune non lo è).

👉👉👉     

            Però Attenzione:

Per tutte, ma soprattutto per le case costruite dopo quella data il mio vivissimo consiglio è sempre lo stesso: INFORMARE l'acquirente già nella fase di trattativa in modo che in lui possa formarsi la decisione all'acquisto in maniera trasparente e consapevole!

📌    

     Seguimi ora, devi conoscere una distinzione importante, abbiamo detto che " l'Agibilità è la condizione che la casa deve rispettare per poter essere adatta all' uso per il quale è stata costruita " . 

Questo è l'aspetto SOSTANZIALE, la cosa più importante da tener presente e cioè che la casa è adatta all'uso di abitazione.

Poi il fatto di richiedere e farsi rilasciare dal comune la Carta che Certifica questo fatto è importante ( averla ti fa risparmiare soldi che dovresti spendere se un giorno la vorrai richiedere ) ma non è l'essenziale.

Più importante è che la casa abbia tutti i requisiti per poterla ottenere (altezze minime degli ambienti, areazione, tutte cose un pò tecniche insomma...).

👉   

     E se è vecchia e tutti gli impianti sono da rifare, e quindi il venditore non può darti una Agibilità recente perchè dovrebbe ristrutturarla e ti starebbe, a quel punto, vendendo un'altra casa con un prezzo diverso... devi accettarla così com'è senza quel certificato. 

Chiaro il concetto?

📌    

     E se è recente, ma magari per ottenere questo certificato ci vuole tempo perchè il comune è in arretrato e la burocrazia si mette di traverso ci si può sempre accordare tra le parti: Se ne farà carico il venditore entro una certa data, oppure l' Acquirente può decidere di esonerare il Venditore dal farlo. E la maggior parte delle banche erogano anche il mutuo.

Certo questo potrebbe incidere sulla trattativa. Poco o niente se hai subito messo le cose in chiaro. Molto di più se il tuo agente immobiliare non ti ha tutelato informandoti!

Spero di esserti stato un pò di aiuto, e grazie per aver letto fin qui.

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Luca Mantua

Diritto di Abitazione e di Usufrutto. Differenze!

           Il diritto di Abitazione può essere una ottima alternativa                             all'Usufrutto. Dipende dai tuoi obiettivi.

In queste 2 righe voglio parlarti delle Differenze tra il diritto di USUFRUTTO, del quale avrai forse sentito parlare, vista la sua larga diffusione in Italia, e quello di ABITAZIONE che è un altro dei diritti che si può esercitare sulla casa essendone il titolare.

In base agli obiettivi che il proprietario della casa vuole ottenere si può optare per l'uno o l'altro.

Vediamo le principali differenze.

Chi ha l'Usufrutto, ha un diritto molto ampio sull'appartamento, può fare molte cose come se fosse il proprietario. Tant'è vero che quando c'è l'usufrutto esiste anche il Nudo Proprietario.

Nuda proprietà proprio perchè è spogliata di molti diritti che sono trasferiti all'usufruttuario, il quale può:

Abitare la casa

Locarla in tutto o in parte

Riscuotere i canoni

Trasferire il diritto di usufrutto ad altri ( ma questo termina sempre

con la morte del primo usufruttuario, a meno che nell'Atto di

trasferimento sia stato disposto diversamente. Tipico è l'esempio

del genitore, che trasferendo la proprietà al figlio, si riserva

l'usufrutto per sè e per il coniuge dopo la propria morte ).

Farci lavori rispettandone però la destinazione economica: non puoi trasformare una abitazione in un locale commerciale, deposito etc...

Ci sono anche dei doveri ovviamente:

Devi pagarci le tasse (IMU se previsto etc ... )

Devi mantenerla in buono stato, se la abbandoni a degrado in modo grave puoi perdere il diritto.

Dura per tutta la vita dell'usufruttuario, a meno che non sia stato disposto diversamente.

Può essere costituito a favore di soggetti diversi dalla persona fisica ( in questo caso dura per massimo 30 anni ).

Insomma è decisamente un diritto che permette tanto e per questo è così diffuso.

A volte, però, l'interesse del proprietario potrebbe essere un pò diverso. Ed è questo che ci interessa sottolineare qui.

Per tanti motivi, che nelle dinamiche familiari/parentali/amicali etc... vengono a nascere, il Proprietario vorrebbe dare la possibilità di abitare la sua casa a qualcuno, insieme alla sua famiglia. I motivi possono essere tantissimi naturalmente.

Però vuole un pò limitare questo diritto, non vuole che possa fare tutte quelle cose che ti permette l'usufrutto.

Ecco allora ci viene in aiuto il diritto di ABITAZIONE.

E' definito come:

"Il diritto di abitare la casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia".

Lascio stare la definizione esatta di cosa significhi "famiglia" per la legge italiana. Giusto per fare un esempio, è abbastanza chiaro che non può limitarsi al numero di persone da cui è composta al momento in cui nasce questo diritto.

E' del tutto evidente che ci rientrano anche i figli nati , o magari adottati, dopo l' acquisizione del diritto di abitazione. O magari altri soggetti che il nostro ordinamento tutela.

E' decisamente più ristretto e limitato rispetto all'usufrutto:

Non ti permette di locare la casa e prendere i canoni

Non ti permette di cedere ad altri tale diritto

Devi comunque farci manutenzione ordinaria e pagarci le tasse (per la parte che occupi)

E' però un diritto impignorabile, e questo è interessante.

Quando si costituisce il diritto di Abitazione non si forma anche la Nuda Proprietà. La Nuda Proprietà si costituisce solo con l'Usufrutto.

Diventa, insomma, una ottima alternativa all'usufrutto in base ai desideri ed agli obiettivi del proprietario.

C'è da dire, inoltre, che il diritto di Abitazione spetta per legge al coniuge superstite nel caso di casa familiare di proprietà esclusiva del defunto ( insieme all'uso dei mobili se anch'essi di proprietà ).

Ci sarebbero moltissimi approfondimenti da fare, ma non è questo lo spazio in cui farlo, non sono un avvocato specializzato in diritti reali di godimento.

Spero però di averti dato qualche utile notizia. Sempre meglio essere informati no?

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Un Saluto e alla prossima pillola immobiliare.