Compromesso con la condizione del Mutuo? OK, ma Attenzione!

Siamo d'accordo sul fatto che oggi sono pochi coloro che acquistano casa senza l'aiuto di un mutuo.
E giustamente tu Acquirente non devi, a cuor leggero, firmare un compromesso ( leggi Preliminare) senza prima avere verificato, in maniera approfondita, la possibilità di accedere al finanziamento.

Dopo aver fatto queste verifiche, magari hai anche trovato un Venditore disposto ad accettare una clausola riferita proprio al fatto che:
     " Acquisterò se la banca mi concederà il mutuo...". 

Si perchè è chiaro che il Venditore non è costretto ad accettare questa condizione, e certamente " tu venditore non la accetterai a tempo indeterminato bloccando la vendita per chissà quanto tempo
 ( o meglio: se il tuo agente immobiliare sono io non lo farai di certo... :) )".

Comunque quando si raggiunge un accordo di questo genere è importante sapere alcune cose. 

Recentemente la Cassazione ha stabilito ( c'era un dibattito su questo, con aspetti tecnico-giuridici che qui, ora, non ci interessano) che una clausola di questo tipo è ammissibile,  ed ha fatto un pò di chiarezza ( Sentenza n. 22046 del 11 settembre 2018).

In parole semplici la sentenza dice che la clausola è valida e chiarisce che in capo all'Acquirente nasce un Obbligo Giuridico ben preciso: il suo comportamento deve essere nella più completa buona fede e teso tutto all'ottenimento del mutuo!

E' chiaro che se tu acquirente, dopo aver firmato l'accordo, improvvisamente hai un ripensamento e per non acquistare più  cominci ad avere un comportamento che ostacola la banca nel concedere il prestito o addirittura la solleciti in modo che ti venga rifiutato, stai mettendo in atto una condotta grave ed altamente scorretta.

A quel punto il venditore non solo può richiedere il risarcimento dei danni, ma può anche chiedere al giudice di costringere, con sentenza, il promissario acquirente a pagare il prezzo .

Certo, mi dirai, ottenere poi il risultato è un altro paio di maniche con i tempi della giustizia italiana, e magari è meglio cercarsi un altro acquirente, ma questo è un altro discorso.

Qui voglio solo richiamare la tua attenzione sul fatto che firmando un accordo di questo genere devi conoscere quali obblighi ti assumi: non è che possiamo fare come cavolo vogliamo... no?

" Se si ostacola l'avveramento della condizione la legge la considera comunque avverata..." ( art. 1359 c.c.).    

Chiaro?  

Grazie per aver letto sin qui e continua a seguirmi, ogni tanto qualcosa scrivo, e magari un giorno farò pure qualche video, devo superare un pò di timidezza. :)

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Posted by Luca Mantua

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Questa Proposta di Acquisto che "tutti" gli Agenti Immobiliari vogliono farti firmare... Ma cos'è?

Prima e dopo la accettazione del proprietario: due momenti molto diversi!

Alcune cose da sapere ed a cui stare attenti prima di firmare.

Se ti stai approcciando ad acquistare una casa forse avrai sentito qualche agente immobiliare parlarti della Proposta di Acquisto. La rete naturalmente è piena di spiegazioni al riguardo, voglio dire anch'io la mia.

Allora, dopo tanta ricerca, visite a diverse case hai finalmente individuato l'abitazione che fa per te e vuoi fare passi concreti per comprarla.

Ecco, è in questo momento che l'agente immobiliare ti invita a firmare un documento che viene chiamato appunto "Proposta di Acquisto".

Non ci interessa analizzare oggi qui il fatto che tu voglia offrire un prezzo più basso di quello richiesto, o che tu la voglia fare vincolata al buon esito del mutuo, o altri dettagli ed argomenti che potranno essere trattati in un altro articolo, forum etc...

Voglio invece spiegarti cosa succede dopo la firma e quali sono alcuni OBBLIGHI che nascono e le parti si assumono.

Non ho la pretesa di fare una analisi tecnico-legale approfondita. Non sono un notaio, un avvocato, non è mia competenza, però qualcosa voglio dire:

Dobbiamo distinguere 2 momenti:

Primo momento: quello in cui firmi la Proposta allegando ad essa un assegno intestato al proprietario, consegnando tutto all'agente immobiliare e trattenendo una copia di quanto firmato con la firma del A.I. per ricevuta di quanto hai fatto.

Secondo momento: quello immediatamente successivo al momento in cui tu acquirente ( meglio dire Proponente) avrai conoscenza del fatto che la tua Proposta ( esattamente come l'hai fatta senza aggiunte, cancellazioni o modifiche) E' STATA ACCETTATA dal proprietario (o dai proprietari se più di uno).

I due momenti ( prima e dopo che tu sappia che il proprietario ha accettato) identificano e fanno nascere OBBLIGHI e RESPONSABILITA' ben precise, molto importanti e diverse.

Vediamo il Primo momento

Prima che tu abbia conoscenza della accettazione del venditore i tuoi obblighi sono riferiti al fatto che tu hai concesso un determinato tempo entro il quale l'A.I. dovrà portare a tua conoscenza il fatto che il venditore abbia o no accettato. Se trascorre il termine entro cui questa comunicazione deve avvenire, sei libero dal vincolo e ti vedrai restituito l'assegno ( oppure puoi fare una proposta diversa...). 

Nota bene: la comunicazione di Accettazione deve avvenire anche se hai fatto una Proposta in tutto uguale alle condizioni di vendita ( prezzo, tempi etc...) : chiede 100, offro 100 pensi di aver comprato! NO,  devi aspettare la comunicazione della accettazione del proprietario, cioè l'agente immobiliare (o lo stesso venditore) che ti informi della sua firma  sulla proposta per accettazione delle tue condizioni. 

Di solito il tempo che hai concesso all' A.I. è irrevocabile per un certo numero di giorni, per cui non è che prima fai la Proposta e poi, dopo 2 giorni ci ripensi... O meglio puoi anche farlo ma devi essere disposto a pagarne le conseguenze da valutare caso per caso.

Vediamo il Secondo momento

Quando vieni a conoscenza del fatto che il proprietario ha accettato la tua Proposta nascono dei precisi obblighi tra le parti:

1) a quel punto è in essere un vero CONTRATTO, un Preliminare di compravendita, anche detto, in maniera non corretta, compromesso. Le parti si sono obbligate a portare a termine la compravendita di fronte ad un Notaio.
D'ora in poi i RIPENSAMENTI costeranno salati ed entrerebbe in gioco il fatto di vedere a che titolo sia stata versata la caparra : è una caparra penitenziale? confirmatoria? anticipo di pagamento? ...  perderesti solo i soldi versati ( nel caso del venditore restituire il doppio)? o sono  possibili altri risarcimenti  ( danni per traslochi già in essere, per vendite già fatte per comprare, per mancata provvigione dalla parte che vuole rispettare l'impegno... un bell'impiccio insomma...).
Lascio questi approfondimenti in altra sede o a chi è più competente di me ( notai, avvocati, giuristi etc..)

2) l'Agente Immobiliare ha maturato il diritto alla provvigione, deve essere pagato.
Perciò anche tu venditore stai attento ad accettare proposte di acquisto con caparre troppo misere che non ti permettono nemmeno di pagare la provvigione...

Quindi

se non sei sicuro, fai molta attenzione a chi spinge con troppa fretta per farti firmare la Proposta dicendoti:

" Intanto questa è solo una Proposta, l'accordo dettagliato poi lo vedremo..."

Leggi ciò che devi firmare, hai il diritto di avere, prima della firma, una copia in modo da farla analizzare a persone di tua fiducia. Se la Proposta è veramente fatta in modo che non possa mai trasformarsi in un serio obbligo ad acquistare deve essere ben chiaro per iscritto. Anche se a mio parere non avrebbe molto senso farla... a quel punto potresti esprimere anche verbalmente la tua volontà di acquisto ( cosa che capirai ha valore solo moralmente...).

Invece se vuoi che la Proposta abbia forza e si trasformi in un vero contratto devi fare attenzione ad alcune cose...

ecco già sento ciò che stai per dirmi: " Eh va beh, ma a queste cose ci pensa l'A.I. , che lo pago a fare..?!"

Sono d'accordo ed infatti è così. Ma l'agente immobiliare non è infallibile, è una persona, può commettere errori. Per cui: quattro (o sei) occhi sono meglio di due e diciamolo pure: non tutti i professionisti sono uguali e pongono la giusta attenzione nel fare le cose. Nel settore, le norme sono in continua evoluzione ed è necessario essere aggiornati. L'agente immobiliare lavora con equilibrio per entrambe le parti, ma io sono del parere che acquirente e venditore possono aiutarlo: se vengono a conoscenza di qualche fatto che può incidere sulla trattativa devono subito avvertirlo, potrebbe non esserne ancora a conoscenza. La condivisione delle informazioni porta buoni frutti.

Tra le cose cui fare attenzione ce ne sono alcune di cui voglio parlarti: la Proposta deve assolutamente contenere:

1) Le precise generalità della o delle persone cui è indirizzata la Proposta ( i proprietari per capirci ) e di chi fa la proposta naturalmente. Se sei sposato/a è straconsigliato che la Proposta sia sottoscritta da entrambi i coniugi.

2) La descrizione dell'immobile e assolutamente i dati catastali o, in momentanea mancanza  di questi, altra documentazione adatta ad identificarlo con certezza.

3) Il prezzo offerto e le specifiche modalità e tempi di pagamento.

4) Specifiche e dichiarazioni riguardo la regolarità delle autorizzazioni ottenute per costruire la casa e la regolarità catastale ( a questo proposito puoi leggere qualcosa di interessante in questo altro articolo cliccando quì dove parlo del fatto che "tutto accatastato è diverso da tutto a posto").

5) Riferimenti chiari alla provenienza della casa. Magari non solo la domanda di successione presentata l'anno scorso perchè l'immobile è stato ereditato 2 anni fa... cerchiamo di capire qual'è la storia dei passaggi di proprietà negli ultimi 20 anni almeno, così siamo tutti un pò più sereni.

6) Per dare vera forza ad una Proposta è necessario allegare ad essa un assegno intestato al proprietario ( di circa il 5-10%. E di almeno 3 - 5 mila euro se il prezzo concordato fosse molto basso ). Questo non è un obbligo ma un accorato consiglio, per cui fai la Proposta solo quando sei certo/a di poter onorare il pagamento e se devi fare un mutuo accertati prima della tua possibilità di ottenerlo.

A meno di casi molto specifici ( che per la maggior parte riguardano i documenti della casa ) sono personalmente contrario a Proposte vincolate alla pratica di mutuo.

Conclusioni

Firmare una Proposta di acquisto per una casa è un serissimo impegno. Non puoi farlo con leggerezza, devi comprendere precisamente cosa stai firmando. E vale allo stesso modo per il Venditore: prima di accettare leggi e fatti spiegare.

Il bravo e competente agente immobiliare ( non tutti quelli bravi sono anche competenti...)  cui ti sarai affidato e che ti ha ispirato fiducia saprà ben guidarti e se hai qualche dubbio o perplessità rivolgiti ad un professionista esperto e di cui si parla bene.

Ricorda che nella compravendita, puoi anche farti seguire da un agente immobiliare diverso da quello che ha in gestione la casa, affidandogli un mandato specifico affinchè ti rappresenti nella trattativa ( o in alcune fasi di essa ) e faccia i tuoi interessi ( sempre se è iscritto anche nella apposita sezione dei mandatari a titolo oneroso ).

Investire in tranquillità è un obbligo quando compri una casa, e può farti risparmiare un sacco di soldi e preoccupazioni.

L'argomento è vasto e non è possibile esaurirlo in poche righe, spero solo di esserti stato un pò di aiuto. Condividi o commenta l'articolo se hai qualche domanda generica, magari può essere utile a qualcuno, e continua a seguirmi se ti fa piacere.

Grazie per aver letto sin qui.

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Posted by Luca Mantua 
( titolare Mantua Immobiliare e utilizzatore del marchio Agenzia Immobiliare Studio Ceccano )

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Vendo casa: agenzia si, agenzia no. 4 motivi per il SI. Ed uno per il No...

" Si va beh... figuriamoci se un agente immobiliare scrive contro la sua categoria..." Legittima obiezione da parte tua, ed hai ragione! non scriverò mai contro la mia categoria, ma mi permetto di scrivere contro chi appartiene alla mia categoria e la infanga con comportamenti scorretti e disonesti.

Come in tutti i settori anche in quello degli agenti immobiliari bisogna selezionare la persona.

La regola da seguire è sempre: scegliere bene a chi affidarsi.

E questo ci porta direttamente all'unica ragione valida per il NO: l'unico motivo per non affidarti è proprio "Non aver selezionato l' agente immobiliare".

E lo dico anche a chi è bravo nella materia immobiliare ( geometri, architetti, notai, immobiliaristi, commercialisti, avvocati del settore etc.. ),  tutti ottimi professionisti dei cui servizi un bravo agente immobiliare deve usufruire, ma vendere una casa, impostarne la promozione, selezionare i potenziali acquirenti, seguire le delicatissime fasi della trattativa e portarla alla chiusura è un lavoro che richiede una serie di competenze nell'approccio con le persone ed una dettagliata e approfondita conoscenza delle dinamiche, tali da richiedere la figura di uno specialista!

Non scegliere una agenzia se non hai sbirciato bene come lavora, cosa farebbe esattamente per promuovere la tua casa.  Qualche consiglio lo puoi trovare in questo altro mio articolo:

Dubbi scelta agente immobiliare

Passiamo ai 4 SI. 

Prima chiariamo che per "affidarsi ad una agenzia" io intendo firmare un Incarico in esclusiva. In modo sia chiaro il fatto che:

  " ...sai Luca io sono amico di tutti voi (agenti) e non posso affidarmi ad uno solo, penso che mi capisci...  e poi NON legandomi a nessuno ho più possibilità..."
   
Certo, certo molte più possibilità...   

E' una scelta tua (spero fatta analizzando bene le conseguenze...) e la rispetto,  ma in questo caso non posso proprio aiutarti, e se qualche agente ti dirà:

  " si si.. naturalmente lei è libero di venderla a chi avrà trovato lei o con chi gliela vende prima..."  

lo farà perchè è un ottimo motivo per NON impegnarsi lui con te: se capita incasserà la provvigione, se non capita amen! Cosa può garantire un comportamento del genere?

Ma io so probabilmente perchè tu venditore fai questa scelta... :  NON hai ancora deciso seriamente di vendere.
Quando avrai DECISO seriamente ( e ti garantisco che te ne accorgerai ) contattami, sarò  felice di impegnarmi con te per vendere la tua casa.

Motivo n. 1: L'agente conduce la trattativa al posto tuo 

Da solo questo fatto è sufficiente a giustificare il rivolgersi ad un mediatore.
Mi spiego: negoziare, condurre la trattativa,  richiede, fin dal primissimo contatto con il potenziale acquirente, approcci delicatissimi. Il fatto di conoscere le dinamiche, di incontrarle tutti i giorni è un indubbio vantaggio, e l'agente immobiliare ha il dovere di utilizzare queste competenze con l'obiettivo di far incontrare le parti con equilibrio, trasparenza e serenità. 

" Ma io sto nel commercio da tanto so come trattare i clienti! " 

Certamente. E ne sono sicuro al punto che ti dico:  se sei bravo in quello che fai e abiti non lontano da me verrò a trovarti, cosa vendi? Assicurazioni sulla vita? Prodotti di investimento? Scarpe da trekking di media montagna?  mi interessa... E se sei lontano ma sei bravissimo magari chiedo qualche consiglio a te (a pagamento s'intende) per comprare da un altro la stessa cosa che vendi tu. Cioè sono disposto a pagarti perchè so che tutelerai il mio acquisto perchè conosci tante cose a cui devo stare attento... "

Riuscire ad equilibrare le esigenze delle parti, trasferendo informazioni e concetti all'una e all'altra con semplicità rispondendo in maniera efficace ai dubbi ed alle domande senza infastidire e senza apparire supponente, NON è una capacità scontata. Ci sono persone che sembra ci riescano in maniera naturale o magari perchè hanno studiato e sono abituate a farlo: non puoi immaginare l' importanza, in una trattativa, della capacità di mettersi nei panni dell'altro, di connettersi con lui/lei con una comunicazione efficace. Essere empatici è fondamentale.
Non sto dicendo che l'acquirente compra perchè l'agente immobiliare è simpatico, ma calibrare la conversazione avendo chiari gli elementi che ne regolano i rapporti, ascoltando bene le esigenze ed interpretando gli umori e le emozioni della persona che si  ha di fronte può favorire conclusioni positive ( senza calarsi le braghe ed accettare qualsiasi proposta che arriva dall' altra parte naturalmente )

Tu venditore potresti obiettare: "Ma io vendo (o affitto) casa, non devo acquistare niente..."  Beeeng!!! sbagliato.

Tu vuoi acquistare la tranquillità, la sicurezza di fare una vendita (o un affitto) onesta senza prendere o dare fregature e acquisti anche il mio tono di voce, la mia espressione, la mia distanza emotiva dalla tua casa che mi fa essere più freddo e non coinvolto, con risultati decisamente migliori, anche in termini di prezzo che alla fine si otterrà,  e delle relative modalità di pagamento ( se l' agente immobiliare è onesto... perchè se becchi un bandito... lasciamo perdere proprio...) . 

Motivo n. 2: Conoscenza capillare e specifica del mercato locale

Oltre che in una grande città, anche in un paese di  5 - 10 o 20 mila abitanti il mercato immobiliare NON è tutto uguale: ci sono quartieri, vie o addirittura palazzine situate sulla stessa strada all'interno delle quali le dinamiche della vendita di una casa sono diversissime. Un bravo agente immobiliare conosce i dettagli, i prezzi reali a cui le case sono state vendute ( che non sono mai quelli pubblicizzati sulle inserzioni), può arrivare a conoscere, indagare, intuire le motivazioni generiche e più personali che spingono a vendere e comprare, e può scegliere perciò le strategie più adeguate per arrivare al risultato.

Motivo n. 3: Vendere casa è stressante.

Molti pensano: " Questi agenti immobiliari con una mezz'ora di visita ad una casa si intascano 5-6mila euro (con prezzi bassi... figuriamoci dove i prezzi son più alti...), accidenti quanto faticano...!

Naturalmente  le cose stanno un pò diversamente: prima e dopo quella mezz'ora di visita c'è una mole enorme di cose da fare: trovi 2 righe interessanti su questo in questo altro interessante articolo:

 Questa dolorosa e costosa provvigione...

Motivo n. 4: Il Marketing è tutto

Senza una studiata, adeguata, strategica azione di marketing calzata a pennello per ogni singola abitazione è praticamente impossibile raggiungere l'obiettivo della vendita. Da un pezzo, lo sappiamo tutti, sono finiti i tempi delle riviste cartacee, dei volantini etc... e mettere una inserzione solo sui maggiori portali immobiliari NON è più così efficace come solo 6-7 anni fa visto l'enorme traffico di case...
I più grandi portali immobiliari sono importanti per carità, ma c'è un tale affollamento di inserzioni che per forza devono essere integrati con altri canali e strumenti dalle capacità direi, più chirurgiche. Come i social per esempio, che utilizzati bene forniscono una efficacissima penetrazione che porta ad approcci specifici verso i potenziali clienti/acquirenti.
Non sto dicendo che non va più messo il cartello sulla casa, anzi, ma va tutto coordinato in una azione pubblicitaria forte e penetrante a supporto della quale devono esserci, a seconda dei casi,  planimetrie colorate, foto, magari video etc.
Ed aver ben studiato la documentazione, avendo chiari i passi eventualmente da fare per sistemare qualche carta... perchè altrimenti è tutto inutile.

Conclusioni

In definitiva ho scritto queste 2 righe per dirti che se hai (veramente) deciso di vendere casa:  " Non fare scelte a caso...così tanto per provare, e vediamo che succede... "   

So già che lo fai (stai leggendomi... quindi vuoi capire di più...) ma non mi stanco di ripetertelo: informati, dedica un pò di tempo a capire cosa e come fare ( e a chi farlo fare ) e poi fai le tue scelte.
Non buttarti a capofitto nella giungla del mercato immobiliare rischiando di uscirne con le ossa seriamente ammaccate.

Condividi pure queste 2 righe se pensi possano essere utili a qualcuno che conosci.

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