Benvenuto nel mio blog.

Questo spazio è dedicato alla condivisione , al confronto , alle domande e alle risposte su temi generici della compravendita immobiliare. L'obiettivo è quello di dare un contributo per migliorare la percezione che le persone hanno del servizio di intermediazione immobiliare. Per ovvi motivi il blog non si presta a discussioni su casistiche personali , tuttavia è possibile postare opinioni generiche relative a situazioni di comune interesse che non riconducano a persone o immobili specifici.



sabato 20 aprile 2019

Questa Proposta di Acquisto che "tutti" gli Agenti Immobiliari vogliono farti firmare... Ma cos'è?


Alcune cose da sapere ed a cui stare attenti prima di firmare.



Se ti stai approcciando ad acquistare una casa forse avrai sentito qualche agente immobiliare parlarti della Proposta di Acquisto. La rete naturalmente è piena di spiegazioni al riguardo, voglio dire anch'io la mia sottolineando qualche aspetto che ritengo importante non tralasciare.

Allora, dopo tanta ricerca, visite a diverse case ( o poche visite, dipende dalla tua strategia di acquisto...) hai finalmente individuato l'abitazione che fa per te e vuoi fare passi concreti per comprarla.
Ecco è in questo momento che l'agente immobiliare ti invita a firmare un documento che viene chiamato appunto "Proposta di Acquisto".

Non ci interessa analizzare oggi qui il fatto che tu voglia offrire un prezzo più basso di quello richiesto, o che tu la voglia fare vincolata al buon esito del mutuo, o altri dettagli ed argomenti che potranno essere trattati in un altro articolo o forum etc...


Voglio invece spiegarti cosa succede dopo la firma e quali sono alcuni OBBLIGHI che nascono e le parti si assumono.

Non ho la pretesa di fare una analisi tecnico-legale approfondita. Non sono un notaio, un avvocato, non è mia competenza, però qualcosa voglio dire:

Dobbiamo distinguere 2 momenti:

Primo momento: quello in cui firmi la Proposta allegando ad essa un assegno intestato al proprietario, consegnando tutto all'agente immobiliare e trattenendo una copia di quanto firmato con la firma del A.I. per ricevuta di quanto hai fatto.

Secondo momento: quello immediatamente successivo al momento in cui tu acquirente ( meglio dire Proponente) avrai conoscenza del fatto che la tua Proposta ( esattamente come l'hai fatta senza aggiunte, cancellazioni o modifiche) E' STATA ACCETTATA dal proprietario (o dai proprietari se più di uno).

I due momenti ( prima e dopo che tu sappia che il proprietario ha accettato) identificano e fanno nascere OBBLIGHI e RESPONSABILITA' ben precise, molto importanti ed anche diverse.

Vediamo il Primo momento
Prima che tu abbia conoscenza della accettazione del venditore i tuoi obblighi sono riferiti al fatto che tu hai concesso un determinato tempo entro il quale l'A.I. dovrà portare a tua conoscenza il fatto che il venditore abbia o no accettato. Se trascorre il termine entro cui questa comunicazione deve avvenire, sei libero dal vincolo e ti vedrai restituito l'assegno ( oppure puoi fare una proposta diversa...). 
Nota bene la comunicazione deve avvenire anche se hai fatto una Proposta in tutto uguale alle condizioni di vendita ( prezzo tempi etc...) : chiede 100, offro 100 ho comprato! NO devi aspettare la comunicazione della accettazione del proprietario, cioè l'agente immobiliare (o lo stesso venditore) che ti informi della sua firma  sulla proposta per accettazione delle tue condizioni. 

Di solito il tempo che hai concesso all' A.I. è irrevocabile per un certo numero di giorni, per cui non è che prima fai la Proposta e poi, dopo 2 giorni ci ripensi... O meglio puoi anche farlo ma devi essere disposto a pagarne le conseguenze da valutare caso per caso.

Vediamo il Secondo momento
Quando vieni a conoscenza del fatto che il proprietario ha accettato la tua Proposta nascono dei precisi obblighi tra le parti:

1) a quel punto è in essere un vero CONTRATTO, un Preliminare di compravendita, anche detto (sbagliando) compromesso. Le parti si sono obbligate a portare a termine la compravendita di fronte ad un Notaio.
D'ora in poi i RIPENSAMENTI costeranno salati ed entrerebbe in gioco il fatto di vedere a che titolo sia stata versata la caparra : è una caparra penitenziale? confirmatoria? anticipo di pagamento? ...  perderesti solo i soldi versati ( nel caso del venditore restituire il doppio)? o sono  possibili altri risarcimenti  ( danni per traslochi già in essere, per vendite già fatte per comprare, per mancata provvigione dalla parte che vuole rispettare l'impegno... un bell'impiccio insomma...).
Lascio questi approfondimenti in altra sede o a chi è più competente di me ( notai, avvocati, giuristi etc..)

2) l'Agente Immobiliare ha maturato il diritto alla provvigione, deve essere pagato.
Quindi tu venditore stai attento ad accettare proposte di acquisto con caparre troppo misere che non ti permettono nemmeno di pagare la provvigione...


Quindi

se non sei sicuro, fai molta attenzione a chi spinge con troppa fretta per farti firmare la Proposta dicendoti:

" Intanto questa è solo una Proposta, l'accordo dettagliato poi lo vedremo..."

Leggi ciò che devi firmare, hai il diritto di avere, prima della firma, una copia in modo da farla analizzare a persone di tua fiducia. Se la Proposta è veramente fatta in modo che non possa mai trasformarsi in un serio obbligo ad acquistare deve essere ben chiaro per iscritto. Anche se a mio parere non avrebbe molto senso farla... a quel punto potresti esprimere anche verbalmente la tua volontà di acquisto ( cosa che capirai ha valore solo moralmente...).

Invece se vuoi che la Proposta abbia forza e si trasformi in un vero contratto devi fare attenzione ad alcune cose...

ecco già sento ciò che stai per dirmi: " Eh va beh, ma a queste cose ci pensa l'A.I. , che lo pago a fare..?!"

Sono d'accordo ed infatti è così. Ma l'agente immobiliare non è infallibile, è una persona, può commettere errori. Per cui: quattro (o sei) occhi sono meglio di due e diciamolo pure: non tutti i professionisti sono uguali e pongono la giusta attenzione nel fare le cose. Nel settore, le norme sono in continua evoluzione ed è necessario essere aggiornati. L'agente immobiliare lavora con equilibrio per entrambe le parti, ma io sono del parere che acquirente e venditore possono aiutarlo: se vengono a conoscenza di qualche fatto che può incidere sulla trattativa devono subito avvertirlo, potrebbe non esserne ancora a conoscenza. La condivisione delle informazioni porta buoni frutti.


Tra le cose cui fare attenzione ce ne sono alcune di cui voglio parlarti: la proposta deve assolutamente contenere:

1) Le precise generalità della o delle persone cui è indirizzata la Proposta ( i proprietari per capirci ) e di chi fa la proposta naturalmente. Se sei sposato/a è consigliato che la Proposta sia sottoscritta da entrambi i coniugi.

2) La descrizione dell'immobile e assolutamente i dati catastali o, in momentanea mancanza  di questi, altra documentazione adatta ad identificarlo con certezza.

3) Il prezzo offerto e le specifiche modalità e tempi di pagamento.

4) Specifiche e dichiarazioni riguardo la regolarità delle autorizzazioni ottenute per costruire la casa e la regolarità catastale ( a questo proposito puoi leggere qualcosa di interessante in questo altro articolo cliccando quì ).

5) Riferimenti chiari alla provenienza della casa. Magari non solo la domanda di successione presentata l'anno scorso perchè l'immobile è stato ereditato 2 anni fa... cerchiamo di capire quali sono stati i passaggi di proprietà negli ultimi 20 anni, così siamo tutti un pò più sereni.

6) Per dare vera forza ad una Proposta è necessario allegare ad essa un assegno intestato al proprietario ( di circa il 5-10%. Se il prezzo è molto basso comunque almeno 2-5 mila euro). Questo non è un obbligo ma un accorato consiglio, per cui fai la Proposta solo quando sei certo/a di poter onorare il pagamento e se devi fare un mutuo accertati prima della tua possibilità di ottenerlo.

A meno di casi molto specifici ( che per la maggior parte riguardano i documenti della casa ) sono personalmente contrario a Proposte vincolate alla pratica di mutuo.

Conclusioni

Firmare una Proposta di acquisto per una casa è un serissimo impegno. Non puoi farlo con leggerezza, devi comprendere precisamente cosa stai firmando. E vale allo stesso modo per il Venditore: prima di accettare leggi e fatti spiegare.

Il bravo e competente agente immobiliare ( non tutti quelli bravi sono anche competenti...)  cui ti sarai affidato e che ti ha ispirato fiducia saprà ben guidarti e se hai qualche dubbio o perplessità rivolgiti ad un professionista esperto e di cui si parla bene.

Ricorda che nella compravendita, puoi anche farti seguire da un agente immobiliare diverso da quello che ha in gestione la casa, affidandogli un mandato specifico affinchè ti rappresenti nella trattativa ( o in alcune fasi di essa ) e faccia i tuoi interessi ( sempre se è iscritto anche nella apposita sezione dei mandatari a titolo oneroso ).

Investire in tranquillità è un obbligo quando compri una casa, e può farti risparmiare un sacco di soldi e preoccupazioni.

L'argomento è vasto e non è possibile esaurirlo in poche righe, spero solo di esserti stato un pò di aiuto. Condividi pure l'articolo se pensi possa essere utile e continua a seguirmi se ti fa piacere.


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giovedì 3 gennaio 2019

Vendo casa: agenzia si, agenzia no. 4 motivi per il SI. Ed uno per il No...

" Si va beh... figuriamoci se un agente immobiliare scrive contro la sua categoria..." Legittima obiezione da parte tua, ed hai ragione! non scriverò mai contro la mia categoria, ma mi permetto di scrivere contro chi appartiene alla mia categoria e la infanga con comportamenti scorretti e disonesti.

Come in tutti i settori anche in quello degli agenti immobiliari bisogna selezionare la persona.

La regola da seguire è sempre: scegliere bene a chi affidarsi.


E questo ci porta direttamente all'unica ragione valida per il NO: l'unico motivo per non affidarti è proprio "Non aver selezionato l' agente immobiliare".

E lo dico anche a chi è bravo nella materia immobiliare ( geometri, architetti, notai, immobiliaristi, commercialisti, avvocati del settore etc.. ),  tutti ottimi professionisti dei cui servizi un bravo agente immobiliare deve usufruire, ma vendere una casa, impostarne la promozione, selezionare i potenziali acquirenti, seguire le delicatissime fasi della trattativa e portarla alla chiusura è un lavoro che richiede una serie di competenze nell'approccio con le persone ed una dettagliata e approfondita conoscenza delle dinamiche, tali da richiedere la figura di uno specialista!

Non scegliere una agenzia se non hai sbirciato bene come lavora, cosa farebbe esattamente per promuovere la tua casa.  Qualche consiglio lo puoi trovare in questo altro mio articolo:

Dubbi scelta agente immobiliare

Passiamo ai 4 SI. 

Prima chiariamo che per "affidarsi ad una agenzia" io intendo firmare un Incarico in esclusiva. In modo sia chiaro il fatto che:

  " ...sai Luca io sono amico di tutti voi (agenti) e non posso affidarmi ad uno solo, penso che mi capisci...  e poi NON legandomi a nessuno ho più possibilità..."
   
Certo, certo molte più possibilità...   


E' una scelta tua (spero fatta analizzando bene le conseguenze...) e la rispetto,  ma in questo caso non posso proprio aiutarti, e se qualche agente ti dirà:

  " si si.. naturalmente lei è libero di venderla a chi avrà trovato lei o con chi gliela vende prima..."  

lo farà perchè è un ottimo motivo per NON impegnarsi lui con te: se capita incasserà la provvigione, se non capita amen! Cosa può garantire un comportamento del genere?

Ma io so probabilmente perchè tu venditore fai questa scelta... :  NON hai ancora deciso seriamente di vendere.
Quando avrai DECISO seriamente ( e ti garantisco che te ne accorgerai ) contattami, sarò  felice di impegnarmi con te per vendere la tua casa.


Motivo n. 1: L'agente conduce la trattativa al posto tuo 

Da solo questo fatto è sufficiente a giustificare il rivolgersi ad un mediatore.
Mi spiego: negoziare, condurre la trattativa,  richiede, fin dal primissimo contatto con il potenziale acquirente, approcci delicatissimi. Il fatto di conoscere le dinamiche, di incontrarle tutti i giorni è un indubbio vantaggio, e l'agente immobiliare ha il dovere di utilizzare queste competenze con l'obiettivo di far incontrare le parti con equilibrio, trasparenza e serenità. 

" Ma io sto nel commercio da tanto so come trattare i clienti! " 

Certamente. E ne sono sicuro al punto che ti dico:  se sei bravo in quello che fai e abiti non lontano da me verrò a trovarti, cosa vendi? Assicurazioni sulla vita? Prodotti di investimento? Scarpe da trekking di media montagna?  mi interessa... E se sei lontano ma sei bravissimo magari chiedo qualche consiglio a te (a pagamento s'intende) per comprare da un altro la stessa cosa che vendi tu. Cioè sono disposto a pagarti perchè so che tutelerai il mio acquisto perchè conosci tante cose a cui devo stare attento... "

Riuscire ad equilibrare le esigenze delle parti, trasferendo informazioni e concetti all'una e all'altra con semplicità rispondendo in maniera efficace ai dubbi ed alle domande senza infastidire e senza apparire supponente, NON è una capacità scontata. Ci sono persone che sembra ci riescano in maniera naturale o magari perchè hanno studiato e sono abituate a farlo: non puoi immaginare l' importanza, in una trattativa, della capacità di mettersi nei panni dell'altro, di connettersi con lui/lei con una comunicazione efficace. Essere empatici è fondamentale.
Non sto dicendo che l'acquirente compra perchè l'agente immobiliare è simpatico, ma calibrare la conversazione avendo chiari gli elementi che ne regolano i rapporti, ascoltando bene le esigenze ed interpretando gli umori e le emozioni della persona che si  ha di fronte può favorire conclusioni positive ( senza calarsi le braghe ed accettare qualsiasi proposta che arriva dall' altra parte naturalmente )

Tu venditore potresti obiettare: "Ma io vendo (o affitto) casa, non devo acquistare niente..."  Beeeng!!! sbagliato.

Tu vuoi acquistare la tranquillità, la sicurezza di fare una vendita (o un affitto) onesta senza prendere o dare fregature e acquisti anche il mio tono di voce, la mia espressione, la mia distanza emotiva dalla tua casa che mi fa essere più freddo e non coinvolto, con risultati decisamente migliori, anche in termini di prezzo che alla fine si otterrà,  e delle relative modalità di pagamento ( se l' agente immobiliare è onesto... perchè se becchi un bandito... lasciamo perdere proprio...) . 

Motivo n. 2: Conoscenza capillare e specifica del mercato locale

Oltre che in una grande città, anche in un paese di  5 - 10 o 20 mila abitanti il mercato immobiliare NON è tutto uguale: ci sono quartieri, vie o addirittura palazzine situate sulla stessa strada all'interno delle quali le dinamiche della vendita di una casa sono diversissime. Un bravo agente immobiliare conosce i dettagli, i prezzi reali a cui le case sono state vendute ( che non sono mai quelli pubblicizzati sulle inserzioni), può arrivare a conoscere, indagare, intuire le motivazioni generiche e più personali che spingono a vendere e comprare, e può scegliere perciò le strategie più adeguate per arrivare al risultato.

Motivo n. 3: Vendere casa è stressante.

Molti pensano: " Questi agenti immobiliari con una mezz'ora di visita ad una casa si intascano 5-6mila euro (con prezzi bassi... figuriamoci dove i prezzi son più alti...), accidenti quanto faticano...!

Naturalmente  le cose stanno un pò diversamente: prima e dopo quella mezz'ora di visita c'è una mole enorme di cose da fare: trovi 2 righe interessanti su questo in questo altro interessante articolo:

 Questa dolorosa e costosa provvigione...

Motivo n. 4: Il Marketing è tutto

Senza una studiata, adeguata, strategica azione di marketing calzata a pennello per ogni singola abitazione è praticamente impossibile raggiungere l'obiettivo della vendita. Da un pezzo, lo sappiamo tutti, sono finiti i tempi delle riviste cartacee, dei volantini etc... e mettere una inserzione solo sui maggiori portali immobiliari NON è più così efficace come solo 6-7 anni fa visto l'enorme traffico di case...
I più grandi portali immobiliari sono importanti per carità, ma c'è un tale affollamento di inserzioni che per forza devono essere integrati con altri canali e strumenti dalle capacità direi, più chirurgiche. Come i social per esempio, che utilizzati bene forniscono una efficacissima penetrazione che porta ad approcci specifici verso i potenziali clienti/acquirenti.
Non sto dicendo che non va più messo il cartello sulla casa, anzi, ma va tutto coordinato in una azione pubblicitaria forte e penetrante a supporto della quale devono esserci, a seconda dei casi,  planimetrie colorate, foto, magari video etc.
Ed aver ben studiato la documentazione, avendo chiari i passi eventualmente da fare per sistemare qualche carta... perchè altrimenti è tutto inutile.

Conclusioni

In definitiva ho scritto queste 2 righe per dirti che se hai (veramente) deciso di vendere casa:  " Non fare scelte a caso...così tanto per provare, e vediamo che succede... "   

So già che lo fai (stai leggendomi... quindi vuoi capire di più...) ma non mi stanco di ripetertelo: informati, dedica un pò di tempo a capire cosa e come fare ( e a chi farlo fare ) e poi fai le tue scelte.
Non buttarti a capofitto nella giungla del mercato immobiliare rischiando di uscirne con le ossa seriamente ammaccate.

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venerdì 9 novembre 2018

Non è vero che affittare casa è una Fregatura!

       Oggi parlo di locazione di abitazioni.

A volte ascolto esperienze di proprietari che dall'affitto della propria casa hanno ricevuto solo guai: inquilini morosi, case riconsegnate in pessimo stato ( mobili rovinati, pareti che sembrano un tiro al bersaglio, sporcizia, giardini terrazzi e cortili tenuti in maniera orribile etc..). C'è sicuramente del vero in quel detto che le persone ".. non bastano 7 quintali di sale mangiati insieme per conoscerle.."


Purtroppo devo ammettere che in tantissimi anni di lavoro capitò anche a me diverso tempo fa di essermi sbagliato su una famiglia. Può capitare a tutti, è un fatto che bisogna accettare, un rischio che è inevitabile correre.


Certo questo rischio si può ridurre quasi allo zero: con l'esperienza si acquisiscono competenze ed un modo di fare le cose che aiutano notevolmente a selezionare le persone.



Anche tra coloro che comunque hanno avuto esperienze positive sento lamentele del tipo: 

"Luca sai che c'è: troppe spese, manutenzione e impicci continui... per non parlare che alla fine la metà la devi dare allo Stato con il quale siamo soci al 50%, e i problemi però son tutti miei! Io non affitto!"

Facciamo chiarezza. 


Avere una casa ferma e non farla fruttare è un vero controsenso. Naturalmente ci sono tanti validi motivi per fare questa scelta: la previsione di un prossimo utilizzo da parte di un figlio/parente/amico; magari è intestata a più di una persona e da lì a poco dovrà essere venduta; oppure è tutta da ristrutturare e piuttosto che spendere tanti soldi, che non ho, per poterla affittare, la tengo chiusa. Per non parlare di precedenti brutte esperienze di affitto che ti hanno demoralizzato... etc...



Però... eh si c'è un però. Ti dico, perchè lo vedo sul lavoro, che ci sono bravissime ed oneste persone che stanno cercando una casa in affitto, e sarebbero disposte a pagare il giusto. 

Ma non riescono a trovarla! :
 "... Luca ne ho viste diverse, ma non capisco, mi vengono presentate abitazioni vecchie, sporche, con macchie diffuse di umidità, con mobili di 40 anni,  e se qualcuna potrebbe essere accettabile c'è spesso qualcosa che non va: una cucina vecchissima, una caldaia rotta, la macchia di umidità sul solaio  per la quale ti dicono: - E' stato tutto sistemato...-  ma chissà poi se è vero. Io voglio pagare, ma voglio avere una casa pulita, carina, e con tutti gli accessori: perchè non c'è la lavatrice? non dico il televisore, ma magari una bella lavastoviglie non dispiacerebbe, ed una caldaia a norma con il libretto in regola?..."

Potrei continuare ma credo che tu abbia afferrato il concetto.  



Il concetto è che

  Una bella casa SELEZIONA da sola un buon inquilino!   



Poi è sempre necessario informarsi su chi è la persona cui affidi la tua abitazione, se può garantire in qualche modo il pagamento del canone, capire quali sono i motivi che lo spingono a fare la scelta dell'affitto ( da questa informazione si comprendono molte cose...).  


 C'è un'altra cosa importante.



Ancora per il 2019 ( e quasi certamente con proroga per i prossimi anni ) puoi pagare solo il 10% del canone che incassi: 4800 € di canone annuo incassato? paghi solo 480 € !!! Veramente niente male: è una norma che vale tra privati ed a certe condizioni ( facili, mediamente, da rispettare, e non c'entrano i redditi che uno già percepisce ), e scegliendo il canone concordato.


Scrivimi, cercami, contattami alle indicazioni in basso a questo articolo se vuoi approfondire.

E se non dovessero rinnovare questa tassazione per il 2020,  passeresti al 15% (720 su 4800) sempre una buona aliquota!


E conviene anche a te inquilino che puoi recuperare parte del canone.


Insomma se fai le cose con cura ed impegno far fruttare la propria casa affittandola è una ottima scelta!


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giovedì 23 agosto 2018

La responsabilità dell' Agente Immobiliare

   In particolare le visure ipotecarie ed il controllo urbanistico.


A parte tutti gli altri doveri e responsabilità di cui è investito il mediatore oggi voglio parlarti della garanzia sulle Visure Ipotecarie e sui Controlli Urbanistici. 

Potrei riassumere questo articolo in una domanda ed una risposta:

D. : " Vuoi che l'agente immobiliare sia responsabile dei controlli sulle ipoteche/pignoramenti etc.. e sul fatto che per la casa siano state rilasciate le dovute autorizzazioni per costruirla? in modo che verifichi ( o faccia verificare da un tecnico competente ) che, da quel punto di vista, l'immobile che stai comprando attraverso al sua mediazione sia ok?"

R.: "Affidagli un INCARICO ESPRESSO specifico per questo compito, con retribuzione distinta e separata dalla provvigione, solo così sarà investito della conseguente Responsabilità civile del mediatore."



Una recente sentenza della Cassazione del marzo 2018, la n° 5153 mi pare, (se vuoi leggerla non dovrebbe essere difficile rintracciarla) ha rimarcato cose che magari molti già hanno sentito, ma visto che parlando e confrontandomi ho ascoltato e ascolto acquirenti che si lamentano a riguardo: " ...quell' agenzia immobiliare non mi ha tutelato, ci è voluto il mio tecnico, il mio notaio per scoprire gli altarini... etc..etc..",   vorrei dire un paio di cose,  hai visto mai che ti faccio evitare qualche fastidioso grattacapo...


Se hai letto questo altro mio articolo Attenzione alla frase ...  sai un pò come la penso in generale su questi argomenti, ma qui il mio obiettivo è darti qualche informazione utile che possa aiutarti nella imminenza di qualche trattativa e giocare d'anticipo per evitare guai grossi!!!

Il principio legislativo è chiaro: " L'agente immobiliare DEVE informare le parti di tutte le circostanze a lui note (evidentemente riferitegli dal venditore, ma non soltanto) o delle quali può venire a conoscenza utilizzando la ordinaria diligenza professionale."

Ed il punto è proprio questo: dove finisce questa Ordinaria Diligenza Professionale?  ed ecco la Sentenza e tante altre prima di questa: la Suprema Corte ritiene che l'accertamento, tramite l'esame dei registri immobiliari ( che è il posto dove sono iscritte le ipoteche e dove guardare per vedere alcuni degli altri impicci che possono esserci sulle case per intenderci ), teso a verificare la libertà dell'immobile da ipoteche, pignoramenti etc...  NON rientri tra le capacità ed i compiti dell'agente immobiliare. 
E attenzione, neppure le approfondite indagini di carattere urbanistico ( cioè verificare se la casa ha avuto tutte le Autorizzazioni necessarie per essere costruita ) rientrano tra i compiti e le responsabilità del mediatore.

L' Incarico Espresso e Specifico ti tutela!

In questa sentenza c'è, come accennavo all'inizio, un importante richiamo al fatto di  affidare all' agente immobiliare un  INCARICO ESPRESSO  e specifico con l'obiettivo di fare questi accertamenti pagando questo servizio in maniera separata e distinta dalla provvigione
Solo questa cautela fa nascere in capo al mediatore la responsabilità in caso di problemi!

Quindi fai attenzione, e soprattutto sii chiaro e fai domande precise, del tipo:

" So che non sarebbe tra i vostri compiti quello di fare visure ipotecarie ed urbanistiche, come vi regolate di norma?" 

Moltissime agenzie collaborano con validi professionisti cui vengono sistematicamente affidati questi controlli e quindi vi diranno: 
" Facciamo tutto noi ed è tutto indicato nel preventivo spese etc.." .
Penserai giustamente: "Ottimo, proprio quello che volevo sentirmi rispondere."  
ed a quel punto è giusto che tu pretenda di affidare questo compito per iscritto indicando la spesa da sostenere separata dalla provvigione.
Zitto zitto...stai bono un momento, già mi arriva il tuo pensiero:   "Ecco, oltre la salata provvigione, pure quest'altra spesa, ma alla fine questo agente immobiliare se non deve fare nemmeno questi controlli, ma che fa? "
In quest'altro articolo Questa dolorosa e costosa provvigione...  puoi leggere qualche info in più e capire come la penso.
Tornando alla scocciatura delle spese, beh... siamo in una trattativa, cercherai di far valere,  per quanto possibile, la tua capacità di mediare...  
E se in quel momento ti servisse un aiuto/consulenza ti ricordo,  ci sono sempre io, Luca, e sono a disposizione


Poi se la risposta della agenzia alla tua domanda dovesse essere: " Di questo non ci occupiamo, non è nostro compito."   Va bene, l'importante è saperlo: dovrai pagare qualcun altro per avere queste informazioni e ne trarrai le tue considerazioni.

In definitiva l'obiettivo è che tutte le parti (venditore, acquirente e mediatore) conducano una trattativa in maniera responsabile per la serenità di tutti. Trasparenza ci vuole. Non aver paura di far valere i tuoi diritti. Un agente immobiliare onesto sarà contento di operare in piena collaborazione con te e con il venditore per condurvi a concludere l'affare in maniera ottimale.

Spero di aver fatto un minimo di chiarezza, e condividi pure queste 2 righe se pensi possano essere utili a qualcuno che conosci.


E se ti occorre un parere iniziale, un punto di vista, gratuito s'intende, su immobili residenziali che stai vendendo o acquistando,  chiamami o contattami. Tra facebook,  mail,  whats app,  sms, cellulare, o su questo blog... in qualche modo avremo il piacere di incontrarci. E se vuoi seguirmi anche sulla pagina della mia agenzia immobiliare apri qui appresso  facebook  e metti un mi piace 
   


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lunedì 6 agosto 2018

Il punto sul mercato. Ripresa delle compravendite, ma prezzi fermi!




I numeri non mentono. Le statistiche, verificate le fonti, sono chiare: Il numero delle compravendite in Italia è stabilmente tornato a crescere da qualche anno. 

Notizia vecchia per chi segue, con attenzione, le dinamiche immobiliari, ma io opero in una piccola zona specifica e può essere utile a qualcuno fare il punto su questo ristretto mercato.

E' vero, anche a Ceccano ed in Ciociaria c'è stato un incremento del numero delle vendite nel triennio 2015 - 2017. Il fatto però è che i prezzi medi non ripartono, anzi sono ancora in leggera diminuzione ( dati ufficiali che si possono leggere anche sul sito della Agenzia delle Entrate anno 2017 sul 2016).  Al contrario di quanto sta avvenendo in qualche grande città (Milano e Roma, ma anche Torino, Bologna, Venezia e Firenze) ed in qualche capoluogo di provincia, dove c'è un oggettivo seppur minimo rialzo delle quotazioni immobiliari.


Tutto logico naturalmente:  "e si ... in città si sa è diverso, c'è più movimento, più richieste, storicamente sono sempre le grandi città a ripartire, etc..." anche se l'analisi meriterebbe un approfondimento molto più dettagliato del quadro economico finanziario delle famiglie.


Gli immobili che soffrono di più sono quelli che hanno un basso ( per non dire inesistente) grado di vendibilità:  è evidente che con tutte le case che ci sono sul mercato sono apprezzate quelle che presentano caratteristiche distintive: ubicazione comoda e centrale, stanze luminose, spazi di eccezionale fruibilità, accessori di grande utilità ed impatto come terrazzi, balconi, box, giardini, cortili, ed ancora: case in una classe energetica di tipo A che faccia risparmiare sulla bolletta, etc...


Però gli acquirenti stanno tornando, nemmeno troppo timidamente,  e con attenzione, nel senso che:

1) Non si precipitano più fisicamente nelle agenzie.

2) Sono molto selettivi e attenti, leggono, navigano (su internet..), acquisiscono informazioni, approfondiscono, vanno sui dettagli. Ed giusto così! Vero colleghi agenti immobiliari?


3) Tu acquirente ti aspetti di spuntare forti sconti sul prezzo: "...con tutte le case che sono in vendita ne troverò qualcuna al prezzo che dico io..."   Può darsi che la troverai... chi può dirlo? 
è sempre il mercato, le sue dinamiche e le motivazioni all'interno della trattativa che spesso risultano elementi decisivi.


Quindi più che timido direi che l'acquirente è molto più preparato, come dato generico almeno. Perciò ritengo ( e mi rivolgo a te venditore ) che in un mercato così tanto selettivo trovo logico che tu ti rivolga ad un vero professionista del settore per vendere il tuo immobile. 

O comunque, ti consiglio di informarti nel dettaglio prima di mettere in vendita la tua abitazione. 
Le insidie sono tante e vale la pena prestare un pò di attenzione agli aspetti burocratici ed alla eventuale selezione della persona che dovrà aiutarti nella vendita.

A questo proposito puoi scaricare gratis questa utile guida che ho scritto per te: 7 consigli per vendere casa a Ceccano e dintorni " dove puoi trovare qualche breve considerazione che ti può essere utile.


L' andamento socio-economico del sistema Italia non ci autorizza ad esser super ottimisti, ma certo con i mutui ( a proposito anche le erogazioni hanno segno positivo ) a tassi così convenienti,  ed i prezzi che stentano a ripartire, chi ha seria volontà di vendere e chi di acquistare si incontreranno sicuramente in questi prossimi mesi.



luglio 2018

Luca Mantua
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giovedì 19 luglio 2018

Questa dolorosa e costosa provvigione di mediazione


  

             Ma l'agente immobiliare, alla fine, ma che fa?


Oggi tocco un argomento abbastanza spinoso.

Se clicchi su google:

"Come evitare di pagare l' agente immobiliare...",  " Quando l'agente immobiliare ha diritto alla provvigione", ""Perchè devo pagare se è il venditore che si è rivolto all'agenzia..."   sarai sommerso da una infinità di pagine. E se le vai a leggere molte danno ottimi consigli, ed in altre questi agenti immobiliari sono travolti ( a volte anche a ragione ) da una serie di lamentele, attacchi ed anche insulti, che alla fine dipingono la mia categoria come purtroppo oggi è,  in alcuni casi, percepita:


" persone che per la maggioranza pensano solo a concludere velocemente, a far firmare, e ad incassare la salatissima provvigione. State lontano da loro se potete...!"



L' esperienza di tanti anni di professione mi fa dire che questa percezione esiste (negli ultimi tempi un pò meno per fortuna ) e spesso è meritata. Ma non possiamo fare di tutta l'erba un solo fascio.

Sul mercato, e parlo soprattutto della zona che conosco, la Ciociaria, operano professionisti di alto spessore, che hanno a cuore le esigenze dei loro clienti, si dedicano a loro con la reale volontà di aiutarli e di contribuire a risolvere i problemi e le necessità immobiliari. Mettono a disposizione tempo, competenze specifiche, relazioni e conoscenze, un modo di comunicare efficace orientato alle soluzioni anche e soprattutto quando le trattative si complicano per i più svariati motivi. 
Ben consapevoli che la provvigione sarà una logica conseguenza di      "un lavoro fatto bene".

Il mondo è in continua evoluzione, ed anche il nostro settore è profondamente mutato: per tutte le aziende, e quindi anche per noi agenti immobiliari è, da tempo ormai, giunto il momento di adottare comportamenti e metodologie di lavoro che facciano inevitabilmente percepire ai clienti ed alle persone con cui il mercato ci mette in contatto,  il VALORE del nostro lavoro.

Dobbiamo impegnarci a comunicarlo, a spiegarlo, a dimostrarlo! Fino ad oggi su questo abbiamo fatto poco.

Delle volte mi sento dire frasi del tipo: " Luca scusami, ma ti pare normale  che per mezz'ora di visita fatta a quella casa devo pagarti quasi 4mila euro sul prezzo di 100mila!? bella professione la vostra..."

Non me la prendo, anzi quella persona rappresenta per me una grande opportunità, mi sta chiedendo aiuto, vuole capire! Mi sta dicendo: " Ti voglio anche pagare ma mi dici cosa fai per me?"

E noi non glielo diciamo, o almeno i nostri tentativi di farlo non sono efficaci.

Ora mi rivolgo a te cliente. Come al solito dobbiamo imparare a guardare le cose da un differente punto di vista, e se è verissimo che la mediazione è, in genere, un servizio dal prezzo anche molto salato, cerchiamo di ragionare in maniera obiettiva e vedere un pò più in là del nostro grazioso nasino.

" Sei certo che il lavoro che l'agente immobiliare fa ( ha fatto e farà...) per te sia condensato in quella mezz'ora di VISITA alla casa? "  

Per esempio,  nel momento in cui, alle 9 si sera, stai navigando sui portali immobiliari sullo smartphone o semplicemente su facebook  


e sei attratto da una inserzione che ti fa pensare " mmhh... interessante questo appartamento..." e clicchi sul link, leggi,  guardi le foto. Stai vedendo in pochi secondi un prodotto che, prima di apparire in quel momento sul web,  ha richiesto con molta probabilità,  anzi con certezza,  già moltissimo e invisibile lavoro che magari si è protratto per settimane e/o mesi.

Incontri con i proprietari, con i loro tecnici di fiducia, sopralluoghi alla casa, analisi della documentazione, consulenza commerciale e suggerimenti di base di carattere fiscale, legale, urbanistico e catastale. 
Per poter predisporre una vendita corretta e trasparente in modo che la volontà delle parti si incontri in maniera consapevole ed informata. 
Ore ed ore presso i competenti uffici a cercare documenti, a parlare con i responsabili tecnici per trovare soluzioni ed informazioni necessarie per relazionare sia il venditore e poi il possibile acquirente.

Per una trattativa serena, per la tranquillità di tutti. 

Fare delle foto decenti, non dico professionali, ma che valorizzino gli ambienti ( non con lo smartphone in tre minuti con la tavoletta del water alzata... mamma mia...),  e studiare e cercare di capire come fare una inserzione che attiri anche un pò l'attenzione, (si fanno dei corsi anche per questo.. anche a pagamento... per chi ha voglia di migliorare...).

La mediazione immobiliare non è certo una mezz'ora di visita, che è comunque importantissima e deve essere preparata in anticipo e fatta con attenzione ai particolari. E non è nemmeno queste poche righe  che sto scrivendo con un pizzico di orgoglio. E' molto di più, è la passione che si ha per il proprio lavoro, per la voglia di contribuire nella comunità in cui si vive, sono decenni di esperienza sul campo. Esperienza di cui usufruisce chi decide di acquistare quel servizio.

La materia è complessa e muoversi da soli se non si è del settore, è davvero molto rischioso. 
Occorre un esperto, un professionista.

E se non vuoi pagarlo, semplicemente NON rivolgerti a lui/lei. 
Non entrare nel suo ufficio, non sbirciare le sue inserzioni, non guardare i suoi cartelli, o altrimenti devi essere disposto a remunerare tutto il lavoro e la competenza che c'è stata, c'è e ci sarà dietro quella inserzione, dietro quel cartello.

E poi, tra l'altro,  paghi solo e soltanto "se l'affare è concluso per effetto dell' intervento del mediatore". E se anche il codice civile prevede il diritto al rimborso delle spese al mediatore anche nel caso in cui non si riesca a fare la vendita, la ormai totalità degli agenti vi rinuncia per iscritto nel caso di conferimento dell' incarico di vendita in esclusiva o addirittura si trova un accordo con la formula "Soddisfatto o rimborsato".

E poi si certo, ci sono agenti immobiliari incompetenti, disonesti, totalmente interessati a fare solo il proprio interesse... 
Spetta a te selezionare la persona giusta per le tue specifiche esigenze... perchè parliamoci chiaro: potrebbe anche essere che per qualcuno il professionista giusto sia quello che ami le scorciatoie e che nasconda volontariamente informazioni necessarie sulla casa che devi vendere, o magari si accordi con te acquirente,  per spuntare un prezzo bassissimo approfittando magari dello stato di estrema necessità del venditore ( in cambio di qualcos'altro...). Aaah...  nei casi descritti non venire proprio nel mio ufficio, passa
al largo per cortesia.

Devo dire invece che ci sono persone, e sono tante credimi, che percepiscono perfettamente l'impegno profuso nel lavoro ed il valore del servizio di mediazione e non hanno difficoltà a riconoscere una giusta provvigione.

A noi operatori del settore l'impegno di migliorare costantemente, di elevare il nostro standard e di impegnarci profondamente nel fare "un lavoro fatto bene".

E tu venditore/acquirente, per non rischiare di dover pagare e non ricevere l'adeguato servizio,  seleziona l'agente immobiliare informandoti (oggi è un pò più facile di 15-20 anni fa) su di lui, ma anche sulle dinamiche che influiscono sui comportamenti di tutti coloro che, a vario titolo, possono essere  protagonisti di una compravendita, fino alla banca che eroga o al notaio che stipula.

Ed alla fine premia il merito. 
Occorre il contributo di tutti per migliorare.

E buona compravendita. Ah.. condividi pure queste 2 righe se pensi possano essere utili a qualcuno che conosci.


E se ti occorre un parere,  una consulenza che, non in tutti, ma in molti casi è gratuita, su immobili residenziali che stai vendendo o acquistando,  chiamami o contattami. Tra facebook,  mail,  whats app,  sms, cellulare, o su questo blog... in qualche modo avremo il piacere di incontrarci. 

Posted by Luca Mantua
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venerdì 10 novembre 2017

Attenzione alla frase: " Qui è tutto a posto, è tutto accatastato! "

Attenzione alla frase: " Qui è tutto a posto, è
tutto accatastato!"


A volte (molte...) non è proprio così.

Il controllo della Regolarità Urbanistica.


Oggi voglio parlare di questo importantissimo aspetto perchè vedo ancora molta approssimazione sull'argomento. E non va bene! 
E' una questione VITALE per la buona conclusione dell'affare. E non è bello accorgersi, anche dopo molti anni dall'acquisto..., che la propria casa NON è in regola con le norme urbanistiche! 

"... ma come Luca... qui è tutto accatastato e pago un sacco di tasse..." Mi duole dirlo, ma spesso non c'è chiarezza e trasparenza su questo punto da parte soprattutto di noi tecnici e addetti ai lavori, che abbiamo il dovere, prima morale e poi anche giuridico, di tutelare e informare le parti.

Un fatto deve essere chiaro riguardo la regolarità di un fabbricato:  La sua perfetta corrispondenza alla Planimetria Catastale è cosa diversa (  ENORMEMENTE DIVERSA ) dalla sua Regolarità e corrispondenza Urbanistica!
La prima è riferita all'obbligo di accatastare correttamente (denunciarlo fiscalmente in pratica), presso i competenti uffici, il proprio immobile, di vedere attribuito ad esso una rendita fiscale espressa in euro, per poi pagarci le tasse. E questo è un obbligo al quale posso sempre adempiere se non l'ho fatto prima ( magari pagando qualche multa... ): la porta insomma, è sempre aperta per mettere a posto catastalmente la casa.

Un altro paio di maniche è la regolarità Urbanistica (per la quale la porta non è sempre aperta, anzi...).

Essa riguarda l' autorizzazione avuta dal comune tramite Licenza, Concessione, DIA, Autorizzazione, Sanatoria etc..., per costruirla  la casa ( o il fabbricato in genere ). E la casa così come la vediamo deve corrispondere a queste benedette carte ( le planimetrie allegate alla licenza, autorizzazione etc...). E quando scrivo " così come la vediamo " non lo scrivo a caso perché è proprio quello che dobbiamo verificare: la corrispondenza tra lo stato di fatto e la documentazione presente presso gli uffici comunali ( presso gli uffici comunali, non soltanto presso il tecnico di fiducia che ha seguito la pratica ).

E lo dico dritto dritto: la celeberrima (celeberrima tra noi agenti immobiliari) frase: " ...è' tutto a posto, qui è tutto accatastato. "  NON MI BASTA PER NIENTE! E non sto alzando la voce rivolgendomi al proprietario che molto spesso non è a conoscenza di queste sottili differenze ed è in perfetta buona fede. Mi rivolgo a noi tecnici (tutti) del settore che abbiamo il compito di aiutare chi non è competente.

Il controllo da fare è quello urbanistico e non è proprio pane per tutti. 
Naturalmente ci sarebbero mille altre cose da dire, ma intanto cominciamo a svegliarci eh...!

E buone compravendite. E condividi pure queste informazioni, se credi possano essere utili a qualcuno.  

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lunedì 25 settembre 2017

Qual è il vero prezzo della TUA casa?

              Qual è il vero prezzo della TUA casa?      
         “ … per vendere ho paura di svendere…”

Sempre più spesso molte persone mi chiedono:  “ Luca, seriamente, senza troppi giri di parole,  ma oggi quanto potrei realizzare dalla mia casa? Quanto mi metterei  in  tasca?”
E molti mi dicono: “ Sai ho dato uno sguardo alle quotazioni della Agenzia delle Entrate, a quelle del Borsino immobiliare della Camera di Commercio … etc.. etc..” . 

Dietro queste considerazioni spesso ( non sempre ) si nasconde il timore  di dovere svendere per riuscire a vendere , vista la consapevolezza di quanto accaduto ai prezzi nell' ultimo decennio.

In questo articolo cerco di dare una risposta, che possa essere in qualche modo utile ed efficace .

Premetto una cosa, magari per alcuni superflua :  “ Non è possibile indicare una cifra esatta che identifichi il prezzo a cui potrà essere venduta una abitazione in un determinato momento di mercato. ”  Si può però indicare una forchetta,  comprendente due valori,  all’interno dei quali c’è il reale prezzo a cui quell’immobile sarà venduto: più di 9 volte su 10 un bravo e aggiornato agente immobiliare è in grado di farlo.

La cosa da comprendere è che questa indicazione di prezzo scaturisce ( ed è questo il punto fondamentale ) da una Specifica e Approfondita Analisi del Mercato di quella zona
Questa indicazione di prezzo tiene conto di una molteplicità di fattori determinanti per capire il grado (alto o basso) di appetibilità della tua casa sul mercato in quel momento: quanto cioè la tua casa, con le sue specifiche caratteristiche, è ricercata in quel momento.  

    I FATTORI CHE DETERMINANO IL PREZZO NELLA FASE DELLA TRATTATIVA

Definiamo un  concetto: Il prezzo viene identificato solo quando c’è un acquirente che firma e stacca un bell’assegno di caparra ed il venditore accetta il prezzo che gli viene proposto insieme all’assegno: quello è il prezzo!    Il resto è FUFFA,  del tipo:  
“… guarda Luca che io l’avevo venduta al prezzo che dicevo io… solo che poi l’acquirente … :  1) non gli hanno dato il mutuo…  2) si è dovuto trasferire per lavoro… 3) Ha discusso con il padre che doveva aiutarlo nell’acquisto… 4) è morta la nonna in America e bla bla bla…. "

Sai quante ne ho sentite … Tutte chiacchiere che non rappresentano una base reale su cui fare affidamento per sviluppare un prezzo per la propria casa.  Se mi avessero dato 10 euro per tutte le volte che mi hanno detto: “ si si Luca niente male questa casa davvero, sicuramente siamo interessati le facciamo sapere in settimana…” avrei la pensione assicurata….  Li hai più visti tu questi acquirenti? Ecco proprio come li ho visti io…  FATTI ci vogliono non parole. 

Impariamo invece a riconoscere alcuni fattori determinanti di cui ti stavo parlando, fattori che , ti garantisco, possono far lievitare la somma anche di un buon 5-8-10% nella fase decisionale. Ti faccio qualche esempio: 

un proprietario, in cambio della disponibilità ad allungare un po’ i tempi dell’atto (per poter organizzare meglio e con tranquillità il trasloco nella nuova casa dove andrà ad abitare) , può arrivare a concedere uno sconto sul prezzo anche del 5%. 


Oppure un acquirente, in cambio del fatto di includere nella somma i buonissimi mobili che arredano l’abitazione, può non cercare sconti sul prezzo richiesto. 


Ancora: spesso il fatto di versare una caparra molto sostanziosa che permetta al venditore di risolvere velocemente alcune imminenti esigenze è determinante per chiudere la trattativa con un po’ di sconto.


Non voglio poi parlare (anzi ne parlo...☺) di quanta buona impressione faccia avere la documentazione in perfetta regola e visionabile subito, con la spiegazione dettagliata della storia urbanistico-catastale e di provenienza dell’immobile. 
Fatto questo che distinguerebbe decisamente la tua casa, rispetto alle altre,  in un mercato dove si cerca serietà e sicurezza e spesso ci si trova di fronte a situazioni che suscitano sensazioni esattamente contrarie!  

In ogni caso, non si può prescindere da una Analisi Specifica: non bastano i mq ed il fatto che la casa sia da ristrutturare, ristrutturata, da ripulire etc…  

Facciamo un altro esempio:  abitazione acquistata un pò di anni fa a 100mila euro, palazzina che si distingueva per la silenziosità, la riservatezza, gli spazi verdi condominiali sempre curati. 

Poi improvvisamente da qualche anno  sono venute ad abitarci due tre famiglie un po’ … diciamo … rumorose,  poco attente alla pulizia, magari in arretrato con le rate condominiali (fregandosene del debito…) etc.. etc.. E magari nel frattempo nella stessa zona alcuni utilissimi negozi hanno chiuso o si sono trasferiti altrove. 

NON è più la stessa palazzina di prima, anche se è composta dallo stesso cemento armato, dagli stessi mattoni… , chiaro il concetto? 

“ … E va beh, ma io ho speso 100mila euro non posso vendere a meno … ”  Ok, tu sei il proprietario, tu decidi, ma ti invito a guardare la vendita da altri punti di vista: 

        Perché vendi? 

Che esigenza importante risolveresti vendendo la casa? E soprattutto, a ben guardare: se vendessi a  10, 20 o 30 mila euro in meno risolveresti ugualmente la tua preoccupazione?


Riusciresti  ugualmente , per dirne un paio per tutte,  ad aiutare tuo figlio nell’acquisto che deve fare perché deve sposarsi e non vuole andare in affitto?  

Riusciresti a restituire quella tale somma a quel parente/amico che ti ha aiutato pochi mesi fa nell’acquisto della tua casa ( che tra l’altro hai comprato ad un ottimo prezzo rispetto a qualche anno fa..? ). 
Ci sono tantissimi altri motivi che giustificano scelte che a prima vista possono sembrare errate. 


Non sto dicendo che per vendere devi per forza abbassare il prezzo, voglio solo dirti che: Cambiare il punto di vista è la soluzione. 



E' la FLESSIBILITA’ che va utilizzata, il guardare l’offerta che arriva nel suo insieme per cogliere le opportunità che offre e che a volte non riusciamo a vedere.


E sai che ti dico? Tieni in giusta considerazione le opinioni degli altri, ma fino ad un certo punto! E’ la TUA casa, solo tu sai quali sono le TUE esigenze da risolvere.

Buona vendita! E condividi pure questi contenuti, magari possono essere utili a qualcuno.


E se ti occorre un parere e/o una consulenza immobiliare, chiamami o contattami. Tra facebook, mail,  whats app, sms, cellulare, su questo blog... in qualche modo avremo il piacere di incontrarci. 

Posted by Luca Mantua

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