Ma qual'é il vero prezzo della mia casa oggi?

 

                            “ … per vendere ho paura di svendere…”

Voglio riproporre alcuni concetti espressi già in passato che credo possano essere utili.

 Sempre più spesso molte persone mi chiedono:  “ Luca, seriamente, senza troppi giri di parole,  ma oggi quanto potrei realizzare dalla vendita della mia casa? Quanto mi metterei  in  tasca?”

E molti mi dicono: “ Sai ho dato uno sguardo alle quotazioni della Agenzia delle Entrate, a quelle del Borsino immobiliare della Camera di Commercio, alle inserzioni sui portali… etc.. etc..” . 

Dietro queste considerazioni spesso ( non sempre ) si nasconde il timore  di dovere svendere per riuscire a vendere , vista la consapevolezza di quanto accaduto ai prezzi negli ultimi 13 anni.  

In questo articolo cerco di dare una risposta, che possa essere in qualche modo utile ed efficace. Mi riferisco alle zone dove opero (alcuni paesi della provincia di Frosinone)  ma molti concetti sono validi in generale.

Premetto una cosa, magari per alcuni superflua :  

“ Non è possibile indicare con precisione una cifra esatta che identifichi il prezzo a cui potrà essere venduta una abitazione in un determinato momento di mercato. ”

 Si può però indicare una fascia di prezzo, meglio una forchetta,  comprendente due valori,  all’interno dei quali c’è il reale prezzo a cui quell’immobile sarà venduto: più di 9 volte su 10 un bravo e aggiornato agente immobiliare è in grado di farlo (nel quartiere, paese zona in cui lavora).

La cosa da comprendere è che questa indicazione di prezzo scaturisce ( ed è questo il punto fondamentale ) da una Specifica e Approfondita Analisi del Mercato di quella zona. 

Questa indicazione di prezzo tiene conto di una molteplicità di fattori determinanti per capire il grado (alto o basso) di appetibilità della tua casa sul mercato in quel momento: quanto cioè la tua casa, con le sue specifiche caratteristiche, è ricercata in quel momento e quanto, mediamente gli acquirenti sono disposti a spendere per acquistarla.  

    I FATTORI CHE DETERMINANO IL PREZZO NELLA FASE DELLA TRATTATIVA

Definiamo un  concetto: Il prezzo viene identificato solo quando c’è un acquirente che firma e stacca un bell’assegno di caparra ed il venditore accetta il prezzo che gli viene proposto insieme all’assegno: quello è il prezzo!    Il resto è FUFFA,  del tipo:  

“… guarda Luca che io l’avevo venduta al prezzo che dicevo io… solo che poi l’acquirente … :  1) non gli hanno dato il mutuo…  2) si è dovuto trasferire per lavoro… 3) Ha discusso con il padre che doveva aiutarlo nell’acquisto… 4) è morta la nonna in America e bla bla bla…. "

Sai quante ne ho sentite … Tutte chiacchiere che non rappresentano una base reale su cui fare affidamento per sviluppare un prezzo per la propria casa.  Se mi avessero dato 10 euro per tutte le volte che mi hanno detto: 

“ si si Luca niente male questa casa davvero, sicuramente siamo interessati le facciamo sapere in settimana…”    avrei la pensione assicurata….  Li hai più visti tu questi acquirenti? Ecco proprio come li ho visti io…  FATTI ci vogliono non parole. 

Impariamo invece a riconoscere alcuni fattori determinanti di cui ti stavo parlando, fattori che , ti garantisco, possono far lievitare la somma anche di un buon 5-8-10% nella fase decisionale. Ti faccio qualche esempio: 

un proprietario, in cambio della disponibilità ad allungare un po’ i tempi dell’atto (per poter organizzare meglio e con tranquillità il trasloco nella nuova casa dove andrà ad abitare) , può arrivare a concedere uno sconto sul prezzo anche del 5%. 

Oppure un acquirente, in cambio del fatto di includere nella somma i buonissimi mobili che arredano l’abitazione, può non cercare sconti sul prezzo richiesto. 

Ancora: spesso il fatto di versare una caparra molto sostanziosa che permetta al venditore di risolvere velocemente alcune imminenti esigenze è determinante per chiudere la trattativa con un po’ di sconto.

Non voglio poi parlare (anzi ne parlo...☺) di quanta buona impressione faccia avere la documentazione in perfetta regola e visionabile subito, con la spiegazione dettagliata della storia urbanistico-catastale e di provenienza dell’immobile. 

Fatto questo che distinguerebbe decisamente la tua casa, rispetto alle altre,  in un mercato dove si cerca serietà e sicurezza e spesso ci si trova di fronte a situazioni che suscitano sensazioni esattamente contrarie!  

In ogni caso, non si può prescindere da una Analisi Specifica: non bastano i mq ed il fatto che la casa sia da ristrutturare, ristrutturata, da ripulire etc…  

Facciamo un altro esempio:  abitazione acquistata un pò di anni fa a 100mila euro, palazzina che si distingueva per la silenziosità, la riservatezza, gli spazi verdi condominiali sempre curati. 

Poi improvvisamente da qualche anno  sono venute ad abitarci due tre famiglie un po’ … diciamo … rumorose,  poco attente alla pulizia, magari in arretrato con le rate condominiali (fregandosene del debito…) etc.. etc.. E magari nel frattempo nella stessa zona alcuni utilissimi negozi hanno chiuso o si sono trasferiti altrove. 

NON è più la stessa palazzina di prima, anche se è composta dallo stesso cemento armato, dagli stessi mattoni… , chiaro il concetto? 

“ … E va beh, ma io ho speso 100mila euro non posso vendere a meno … ”  Ok, tu sei il proprietario, tu decidi, ma ti invito a guardare la vendita da altri punti di vista: 

        Perché vendi? 

Che esigenza importante risolveresti vendendo la casa? E soprattutto, a ben guardare: se vendessi a  10, 20 o 30 mila euro in meno risolveresti ugualmente la tua preoccupazione?

Riusciresti  ugualmente , per dirne un paio per tutte,  ad aiutare tuo figlio nell’acquisto che deve fare perché deve sposarsi e non vuole andare in affitto?  

Riusciresti a restituire quella tale somma a quel parente/amico che ti ha aiutato pochi mesi fa nell’acquisto della casa dove abiti ( che tra l’altro hai comprato ad un ottimo prezzo rispetto a qualche anno fa..? ). 

Ci sono tantissimi altri motivi che giustificano scelte che a prima vista possono sembrare in perdita. 

Non sto dicendo che per vendere devi per forza abbassare il prezzo, voglio solo dirti che: Cambiare il punto di vista è la soluzione. 

E' la FLESSIBILITA’ che va utilizzata, il guardare l’offerta che arriva nel suo insieme per cogliere le opportunità che offre e che a volte non riusciamo a vedere.

E sai che ti dico? Tieni in giusta considerazione le opinioni degli altri, ma fino ad un certo punto! E’ la TUA casa, solo tu sai quali sono le TUE esigenze da risolvere.

Buona vendita! E condividi pure questi contenuti, magari possono essere utili a qualcuno.

E se ti occorre un parere e/o una consulenza immobiliare, chiamami o contattami. Tra facebook, mail,  whats app, sms, cellulare, su questo blog... in qualche modo avremo il piacere di incontrarci. 

Posted by Luca Mantua

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Il Certificato (Asseverazione) di Agibilità

 

           IL CERTIFICATO DI AGIBILITA.

           Ma serve davvero questo pezzo di carta per vendere?

👉 

      Con queste 2 righe torno sui temi della regolarità di cui si ha bisogno per vendere casa e sulla corretta informazione da dare all'acquirente. In particolare parliamo del famigerato : Certificato di Agibilità che, in un colpo solo ha sostituito, da un bel pò, 2 certificati: quelli " di Abitabilità e Agibilità ".

👉 

      Può capitare, a volte, che l'acquirente NON essendo stato informato da nessuno del fatto che per questa casa che sta acquistando, NON è ancora stato rilasciato (o mai richiesto) il Certificato di Agibilità (oggi più corretto dire Asseverazione, perchè è una Dichiarazione a firma del tecnico), vada "giustamente" un pò nel panico: " ... Che è sta cosa? mi devo preoccupare? posso comprare? me lo danno il mutuo? "

Preoccupazioni legittime, che magari non nascerebbero se qualcuno lo avesse informato su come stanno le cose.

Non sono un notaio o un tecnico specializzato ma qualcosa posso accennare.

Diciamo intanto che l'AGIBILITA' è:

🎯  

      " La condizione che la casa deve rispettare per poter essere adatta al suo uso ". Che è quello di essere abitata nella maggioranza dei casi di cui mi occupo io.

Ma questo Certificato di Agibilità è proprio necessario per fare l' Atto Notarile?
In generale la risposta è NOOO!

📌   

      Più in dettaglio la norma dice che da una certa data chi costruisce o ristruttura in maniera importante un edificio DEVE richiedere al comune questo Certificato (Asseverazione). Sulle data esatta, che mi pare sia giugno 2003, ci può essere di aiuto un tecnico che possa commentare. 📌  Ma non è proprio questa la cosa importante che dobbiamo sapere qui.

Prima di quella tale data le cose erano un pò più soft. E spesso i proprietari, al termine dei lavori, non provvedevano a richiederlo. Moltissime volte mi trovo a fare Consulenza o Proporre in Vendita case prive di questo documento.

📌   

     Di per sè questo fatto NON impedisce la compravendita della casa, di sicuro men che mai per quelle costruite prima di quella data! Ma anche per le più recenti: non c'è una norma che dice che per fare l'atto devi consegnare al Notaio il Certificato di Agibilità. 

Ed il Notaio non è per legge tenuto ad indagare su questo fatto, come lo è per esempio per l' Attestato di Prestazione Energetica senza il quale l' Atto non si può fare ( per le case per le quali è necessario, per alcune non lo è).

👉👉👉     

            Però Attenzione:

Per tutte, ma soprattutto per le case costruite dopo quella data il mio vivissimo consiglio è sempre lo stesso: INFORMARE l'acquirente già nella fase di trattativa in modo che in lui possa formarsi la decisione all'acquisto in maniera trasparente e consapevole!

📌    

     Seguimi ora, devi conoscere una distinzione importante, abbiamo detto che " l'Agibilità è la condizione che la casa deve rispettare per poter essere adatta all' uso per il quale è stata costruita " . 

Questo è l'aspetto SOSTANZIALE, la cosa più importante da tener presente e cioè che la casa è adatta all'uso di abitazione.

Poi il fatto di richiedere e farsi rilasciare dal comune la Carta che Certifica questo fatto è importante ( averla ti fa risparmiare soldi che dovresti spendere se un giorno la vorrai richiedere ) ma non è l'essenziale.

Più importante è che la casa abbia tutti i requisiti per poterla ottenere (altezze minime degli ambienti, areazione, tutte cose un pò tecniche insomma...).

👉   

     E se è vecchia e tutti gli impianti sono da rifare, e quindi il venditore non può darti una Agibilità recente perchè dovrebbe ristrutturarla e ti starebbe, a quel punto, vendendo un'altra casa con un prezzo diverso... devi accettarla così com'è senza quel certificato. 

Chiaro il concetto?

📌    

     E se è recente, ma magari per ottenere questo certificato ci vuole tempo perchè il comune è in arretrato e la burocrazia si mette di traverso ci si può sempre accordare tra le parti: Se ne farà carico il venditore entro una certa data, oppure l' Acquirente può decidere di esonerare il Venditore dal farlo. E la maggior parte delle banche erogano anche il mutuo.

Certo questo potrebbe incidere sulla trattativa. Poco o niente se hai subito messo le cose in chiaro. Molto di più se il tuo agente immobiliare non ti ha tutelato informandoti!

Spero di esserti stato un pò di aiuto, e grazie per aver letto fin qui.

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Luca Mantua

Diritto di Abitazione e di Usufrutto. Differenze!

           Il diritto di Abitazione può essere una ottima alternativa                             all'Usufrutto. Dipende dai tuoi obiettivi.

In queste 2 righe voglio parlarti delle Differenze tra il diritto di USUFRUTTO, del quale avrai forse sentito parlare, vista la sua larga diffusione in Italia, e quello di ABITAZIONE che è un altro dei diritti che si può esercitare sulla casa essendone il titolare.

In base agli obiettivi che il proprietario della casa vuole ottenere si può optare per l'uno o l'altro.

Vediamo le principali differenze.

Chi ha l'Usufrutto, ha un diritto molto ampio sull'appartamento, può fare molte cose come se fosse il proprietario. Tant'è vero che quando c'è l'usufrutto esiste anche il Nudo Proprietario.

Nuda proprietà proprio perchè è spogliata di molti diritti che sono trasferiti all'usufruttuario, il quale può:

Abitare la casa

Locarla in tutto o in parte

Riscuotere i canoni

Trasferire il diritto di usufrutto ad altri ( ma questo termina sempre

con la morte del primo usufruttuario, a meno che nell'Atto di

trasferimento sia stato disposto diversamente. Tipico è l'esempio

del genitore, che trasferendo la proprietà al figlio, si riserva

l'usufrutto per sè e per il coniuge dopo la propria morte ).

Farci lavori rispettandone però la destinazione economica: non puoi trasformare una abitazione in un locale commerciale, deposito etc...

Ci sono anche dei doveri ovviamente:

Devi pagarci le tasse (IMU se previsto etc ... )

Devi mantenerla in buono stato, se la abbandoni a degrado in modo grave puoi perdere il diritto.

Dura per tutta la vita dell'usufruttuario, a meno che non sia stato disposto diversamente.

Può essere costituito a favore di soggetti diversi dalla persona fisica ( in questo caso dura per massimo 30 anni ).

Insomma è decisamente un diritto che permette tanto e per questo è così diffuso.

A volte, però, l'interesse del proprietario potrebbe essere un pò diverso. Ed è questo che ci interessa sottolineare qui.

Per tanti motivi, che nelle dinamiche familiari/parentali/amicali etc... vengono a nascere, il Proprietario vorrebbe dare la possibilità di abitare la sua casa a qualcuno, insieme alla sua famiglia. I motivi possono essere tantissimi naturalmente.

Però vuole un pò limitare questo diritto, non vuole che possa fare tutte quelle cose che ti permette l'usufrutto.

Ecco allora ci viene in aiuto il diritto di ABITAZIONE.

E' definito come:

"Il diritto di abitare la casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia".

Lascio stare la definizione esatta di cosa significhi "famiglia" per la legge italiana. Giusto per fare un esempio, è abbastanza chiaro che non può limitarsi al numero di persone da cui è composta al momento in cui nasce questo diritto.

E' del tutto evidente che ci rientrano anche i figli nati , o magari adottati, dopo l' acquisizione del diritto di abitazione. O magari altri soggetti che il nostro ordinamento tutela.

E' decisamente più ristretto e limitato rispetto all'usufrutto:

Non ti permette di locare la casa e prendere i canoni

Non ti permette di cedere ad altri tale diritto

Devi comunque farci manutenzione ordinaria e pagarci le tasse (per la parte che occupi)

E' però un diritto impignorabile, e questo è interessante.

Quando si costituisce il diritto di Abitazione non si forma anche la Nuda Proprietà. La Nuda Proprietà si costituisce solo con l'Usufrutto.

Diventa, insomma, una ottima alternativa all'usufrutto in base ai desideri ed agli obiettivi del proprietario.

C'è da dire, inoltre, che il diritto di Abitazione spetta per legge al coniuge superstite nel caso di casa familiare di proprietà esclusiva del defunto ( insieme all'uso dei mobili se anch'essi di proprietà ).

Ci sarebbero moltissimi approfondimenti da fare, ma non è questo lo spazio in cui farlo, non sono un avvocato specializzato in diritti reali di godimento.

Spero però di averti dato qualche utile notizia. Sempre meglio essere informati no?

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Un Saluto e alla prossima pillola immobiliare.

Il Punto sul Mercato 2023: Numero di compravendite in forte calo. Crollo dei mutui. Prezzi in difficoltà. Vendere o aspettare?

 I dati sono chiari. 

Nell'ultimo decennio, e oltre, il numero delle case vendute è stato in costante aumento ( a parte qualche semestre di ovvio arresto causa Covid ). In questi anni siamo passati da un minimo di circa 460mila nel 2012 ad oltre 780mila nel 2022 ( con però un meno 2% nell'ultimo trimestre...). Ed il calo del numero delle compravendite viene confermato in questo 2023. Meno quasi 10% nel primo trimestre ed i prossimi dati saranno peggiori. 

Si prevede un calo delle vendite tra il 15 ed il 20%. E anche i prezzi a livello nazionale stanno subendo cali diffusi. 

E' in crisi soprattutto la compravendita della prima casa, regge la seconda casa anche se comunque in territorio negativo.

Come al solito si tratta di medie, ed è normale che alcune appetibili zone/quartieri di alcune grandi città reggano un pò di più mentre molte zone di provincia del nostro paese siano più in difficoltà.

Le difficoltà cominciano ad essere decisamente più forti all'interno del nucleo familiare medio. L'incertezza, alimentata dai fatti dell'ultimo anno e mezzo (guerra, tassi in aumento, inflazione inarrestabile, etc..), continua e sembra addirittura rafforzarsi. 

L'ho detta in modo diretto proprio per cercare di veicolare le sensazioni che ho nel parlare con acquirenti,  venditori e addetti ai lavori. 

E allora che si fa? ci piangiamo addosso e rimaniamo in attesa con le braccia incrociate? Cosa possiamo fare?  C'è da sottolineare un paio di aspetti, e mi rivolgo al VENDITORE

1) Ci sarà sempre chi NON può proprio permettersi ( in quel determinato periodo ) di pensare ad acquistare casa: è un FATTO! Ci sarà sempre chi decide (ora) di rimandare l'acquisto ad un altro periodo. Punto, non c'è altro da dire. 

Come ci sarà sempre un acquirente che invece, in quello stesso periodo, potendoselo permettere,  ha proprio la Voglia, l'Opportunità, la Congiunzione Astrale. Meglio dire la Necessità e la possibilità di acquistare casa. Ed ha deciso di farlo da qui ai prossimi mesi, 1 anno! 

IL MERCATO NON E' MAI COMPLETAMENTE FERMO!👍

Ed a te, Venditore, interessa un solo acquirente che acquisti la tua casa. Non 780mila... Certo anche il tuo Unico Acquirente si informa e comprende come stanno le cose e vorrebbe anche magari cogliere qualche occasione. E' normale, sono le dinamiche del mercato.

Non è facile selezionare questo acquirente. Attrarlo verso la tua casa e chiudere la trattativa.  

E' necessario studiare i dati, i comportamenti, le dinamiche del mercato ed adottare le giuste strategie. E se non funzionano... Cambiare!  E' un cammino che può essere difficile. 

2) E' necessario capire se è proprio questo il momento giusto per vendere casa o se magari potrebbe essere meglio aspettare.  Devi porti le giuste domande e darti delle Risposte Sincere! 

• Perché voglio vendere? Cosa otterrò? Qual'è il grosso problema che risolverò o allontanerò definitivamente?  

• Quali sono le altre case, simili alla mia, in vendita ed a che prezzi? Qualcuno ha venduto nella mia stessa via/quartiere/zona ed a che prezzi esatti? (non quelli visti sulle inserzioni...)

• Al prezzo che vorrei realizzare... IO acquisterei oggi la mia casa?
• 
  

Se vuoi partire con il piede giusto Non si può evitare di dare risposte a queste domande. 

Metterai a fuoco le TUE esigenze e prenderai la decisione giusta. Dovrai cercare di prendere le giuste e vere  informazioni per capire come muoverti.

A quel punto nessuno può dirti cosa fare.  Non pagano loro il tuo mutuo, non vivono la tua vita... questo deve essere chiaro.  

In questo percorso potresti aver bisogno di un esperto. Cercalo, selezionalo, parlaci, cerca di capire se può esserti di aiuto. Fai domande specifiche.  E poi decidi se può meritare la Tua fiducia.

" Luca stai scrivendo queste 2 righe per cercare clienti... " 

"...certamente anche SI! oltre che cercare di dare informazioni. Cliente che sia una persona con la quale il percorso da fare insieme sia veramente analizzato e condiviso" 

Non sottovalutare le tue conoscenze e l'intelligenza del tuo intuito. L'unico modo per decidere e dare fiducia ad una persona è incontrarlo e parlarci. Vanno di moda le Video Call, e sono di aiuto sicuramente ( le faccio anch'io su zoom e altre piattaforme), ma dal vivo, di fronte ad un caffè, è decisamente meglio.

Luca Mantua 

agente e consulente immobiliare

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                 Affitto Riscatto, che confusione!

             Alcune cose da sapere assolutamente!

Voglio dirti qualcosa sulla Formula Affitto-Riscatto. Formula che esiste da tempo, e che con il decreto Sblocca Italia ha subito, almeno in parte, una accelerazione della sua applicazione dovuta alle esigenze del mercato. 

 

Il problema però è che c'è un sacco di confusione!

Voglio mettere l'accento su una questione importante: quando si firma bisogna sapere esattamente cosa si sta firmando. 

Noi addetti ai lavori dobbiamo sforzarci, per quanto possibile, di far comprendere alle persone tutti gli aspetti e le conseguenze degli impegni che si prendono.

Evidenzio alcuni punti di questo tipo di contratto mettendolo a confronto con il Rent to Buy che ci arriva dal nord Europa a cui somiglia ma che prevede un versamento di caparra iniziale. Contratti che ritengo molto utili, in alcuni casi ed a certe condizioni.

• Se ti dicono: " Guarda facciamo così: versi 15mila €, ci vai ad abitare a 500 € al mese e tra 4 anni scaliamo l'anticipo e tutti i canoni dal prezzo che abbiamo stabilito oggi, facciamo l'atto versando la differenza. Un affitto riscatto insomma..."    

                 Si può fare naturalmente. Ma non è la formula Affitto-Riscatto che esiste in Italia da tempo! 

E' un tipo di contratto che arriva dai paesi anglosassoni, infatti si chiama Rent to Buy, e tra l'altro, se non è fatto bene si trasforma in un altro tipo di contratto ancora un vero e proprio Preliminare (spesso definito compromesso) con tempi per fare l'Atto allungati di alcuni anni. E modalità di pagamento del tipo: " ...io venditore ti faccio da finanziaria e pure a zero interessi...". E consenti all'acquirente di abitare subito la tua casa.  E' decisamente molto diverso: è una Vendita rateizzata, punto!

                                     Parliamo di almeno due tipi di Affitto Riscatto:

1) L'affitto riscatto che esiste da tempo in Italia e che NON prevede versamenti di caparra iniziali.

2) Il Rent to Buy preso dal Nord Europa, con versamento di caparra. 

E non dobbiamo confonderli con un "Preliminare ad effetti anticipati" o peggio ancora ( a mio parere), ma dipende sempre dallo studio approfondito, molto approfondito, delle esigenze delle parti, con la Vendita con riserva di Proprietà di cui parleremo magari un altra volta.

   Il vero Affitto-Riscatto è basato su alcuni pilastri fondamentali

1) Nessun Versamento Anticipato 

E' un contratto in cui si fondono 2 contratti: il normale contratto di locazione si integra con la possibilità per il conduttore ( che è quello che paga il canone ) di optare entro un certo periodo, massimo 10 anni, per l'acquisto della abitazione ad un prezzo che viene concordato subito. E, di solito, solo una parte dei canoni versati mensilmente verrà scalato da questo prezzo. 

Esempio: Prezzo stabilito € 100mila. Ci vai in affitto a 600 € al mese di cui 400 potrai scalarli dai 100mila.  Senza versare alcun anticipo! 

Se deciderai di acquistare entro il termine (preciso) stabilito per poterlo fare scalerai la somma di 400 € per tutti i mesi in cui ci sei stato. All'atto versi la differenza. 

Il conduttore NON è obbligato a comprare casa,  può esercitare l'opzione di acquisto.

Se invece versi una sostanziosa caparra hai praticamente già deciso di acquistare, se non lo farai perderai molto di più, anche la provvigione che giustamente hai pagato ad un eventuale mediatore,  l'hai pagata perchè è un preliminare; non un affitto riscatto, dove invece si paga solo la mediazione per la locazione.

Nell' Affitto Riscatto la mediazione per la compravendita verrà pagata quando, e se, si concretizzerà l'affare. Occhio!   e attenzione ancora perchè spesso se poi non compri c'è  pure una penale, che può anche essere giusta, sia chiaro, per equilibrare il contratto.

Potrai pagare, se ti viene richiesta (io la chiedo), una consulenza approfondita sulla redazione di questo contratto perchè il lavoro sotto molti aspetti (scrivere il contratto, controlli sull'immobile, aspetti fiscali etc..)   che l'agente immobiliare svolge, avvalendosi magari della collaborazione di altri professionisti, è molto simile ad una assistenza per una normale compravendita, ma non è una mediazione.

Nell'Affitto Riscatto è specificato il diritto ad esercitare l'opzione di acquisto.  Se decidi di non esercitare questo diritto ti vedrai restituita la parte dei canoni che andava ad abbattere il prezzo concordato ( nel nostro esempio i 400 € o parte di essi: dipende dal libero accordo sottoscritto dalle parti in base alle loro esigenze, si può anche decidere che non ti verrà restituito nulla, in questo caso vorrà dire che sei abbastanza deciso verso il futuro acquisto, si possono anche concordare delle penali in caso di inadempimenti ).  

2) RISCHI e VANTAGGI

Il proprietario vede aumentare le persone che possono decidere di acquistare, seppur un pò più in là nel tempo. E il canone complessivo deve essere più alto del normale proprio per compensarlo dell'eventuale mancata vendita e del fatto che ha tenuto praticamente ferma la vendita della casa per favorire il conduttore nelle sue esigenze. Almeno qualcosa avrà incassato, e poi se un conduttore accetta un canone più elevato è chiaramente indice di voglia di acquistare. 

Il rischio maggiore è quello di essere costretti a fare causa per liberare la casa nel caso di comportamenti scorretti del conduttore. Se il contratto di affitto riscatto è fatto bene i tempi per riavere la casa si accorciano, o almeno si spera: si può sempre incrociare un giudice che dia una "interpretazione" delle clausole scritte nel contratto che vada a svantaggio del proprietario, il quale può vedersi trasformato l'affitto riscatto in un " Preliminare con effetti anticipati "  con tutti gli effetti del caso.  

I Vantaggi per il Conduttore/Acquirente sono abbastanza evidenti. Anche perchè: 

3) C'è anche la Trascrivibilità del contratto

Lo sblocca Italia ha previsto la Trascrizione del contratto nei pubblici registri (cosa diversa dalla normale Registrazione) come i normali Atti di Acquisto: ti consiglio quindi di firmare dal notaio e far trascrivere il contratto. Questo fatto tutela le Parti da eventuali creditori del proprietario che volessero iscrivere ipoteche/pignoramenti o altri impicci. Questa tutela è per massimo 10 anni. 3 anni nell'altro caso del Rent to Buy con caparra versata.

4) Cessione del CONTRATTO

E' assolutamente possibile prevedere la possibilità di cedere il contratto o nominare qualcun altro per l'acquisto. Niente male!

5) TASSE

In generale la parte di canone versata come affitto viene tassata come tale ( anche la cedolare secca è possibile). La parte considerata come acconto sul prezzo viene colpita dalle relative imposte, dipende dal profilo fiscale del proprietario: privato, ditta, società etc... La casistica è così varia che consiglio la consulenza di un esperto professionista fiscalista in materia immobiliare. 

Durante la locazione l'IMU sarà sempre a carico del proprietario.

Il RENT to BUY con Anticipo versato è diverso

E' un programma preparatorio al futuro acquisto, dove il conduttore ha praticamente già deciso di acquistare entro una certa data e la dilazione gli serve per prepararsi al meglio per chiedere un mutuo o magari vendere un altro immobile e saldare in contanti.

                            Necessaria una Analisi approfondita

Domande da farsi quando ci si avvicina a queste tipologie contrattuali ed a tutte le altre simili, quelle cioè che prevedono in qualche modo una rateizzazione del prezzo  di acquisto:

- Che succede se il conduttore all'avvicinarsi del termine stabilito, non riesce a comprare?

- Che succede se la casa viene aggredita da una ipoteca/pignoramento da parte di un creditore del proprietario?

- Che succede se c'è il decesso del proprietario?

- L'Agenzia delle Entrate come colpisce fiscalmente le somme in gioco?

- Che succede se la casa subisce gravi lesioni strutturali a causa di...? 

Non voglio spaventare chi si avvicina a questa tipologia di acquisto, ma semplicemente dico: apri gli occhi e stai attento. La materia è complessa ed i contratti vanno cuciti su misura in base alle esigenze delle parti che lo vogliono stipulare.

                                                      Conclusioni

Impossibile esaurire l'analisi degli aspetti di questa tipologia di contratto in poche righe, c'è una marea di altre cose da analizzare. La costruzione e la struttura stessa dell'impianto contrattuale è da studiare in base agli obiettivi ed alle volontà delle parti.

A certe condizioni, se le esigenze delle due parti si incrociano bene, l'Affitto Riscatto è una ottima soluzione. Ma, come sempre, deve essere sottoscritto nella piena consapevolezza di ciò che si sta facendo e affidandosi a degli esperti. 

Costano gli esperti? Certo. Ma rivolgersi ad un improvvisato, a professionisti (?) che non hanno a cuore il fatto di tutelare le parti e fare un lavoro fatto bene, alla lunga costerebbe molto di più. Le pieghe normative e le interpretazioni cui può essere sottoposto questo tipo di contratto richiedono professionisti esperti. 

Spero di averti dato qualche utile notizia. Sempre meglio essere informati no?

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