Affitto Riscatto, che confusione!
Alcune cose da sapere assolutamente!
Voglio mettere l'accento su una questione importante: quando si firma bisogna sapere esattamente cosa si sta firmando.
Noi addetti ai lavori dobbiamo sforzarci, per quanto possibile, di far comprendere alle persone tutti gli aspetti e le conseguenze degli impegni che si prendono.
Evidenzio alcuni punti di questo tipo di contratto mettendolo a confronto con il Rent to Buy che ci arriva dal nord Europa a cui somiglia ma che prevede un versamento di caparra iniziale. Contratti che ritengo molto utili, in alcuni casi ed a certe condizioni.
- Se ti dicono: " Guarda facciamo così: versi 15mila €, ci vai ad abitare a 500 € al mese e tra 4 anni scaliamo l'anticipo e tutti i canoni dal prezzo che abbiamo stabilito oggi, facciamo l'atto versando la differenza. Un affitto riscatto insomma..."
Si può fare naturalmente. Ma non è la formula Affitto-Riscatto che esiste in Italia da tempo!
E' un tipo di contratto che arriva dai paesi anglosassoni, infatti si chiama Rent to Buy, e tra l'altro, se non è fatto bene si trasforma in un altro tipo di contratto ancora un vero e proprio Preliminare (spesso definito compromesso) con tempi per fare l'Atto allungati di alcuni anni. E modalità di pagamento del tipo: " ...io venditore ti faccio da finanziaria e pure a zero interessi...". E consenti all'acquirente di abitare subito la tua casa. E' decisamente molto diverso: è una Vendita rateizzata, punto!
Parliamo di almeno due tipi di Affitto Riscatto:
1) L'affitto riscatto che esiste da tempo in Italia e che NON prevede versamenti di caparra iniziali.
2) Il Rent to Buy preso dal Nord Europa, con versamento di caparra.
E non dobbiamo confonderli con un "Preliminare ad effetti anticipati" o peggio ancora ( a mio parere), ma dipende sempre dallo studio approfondito, molto approfondito, delle esigenze delle parti, con la Vendita con riserva di Proprietà di cui parleremo magari un altra volta.
Il vero Affitto-Riscatto è basato su alcuni pilastri fondamentali
1) Nessun Versamento Anticipato
E' un contratto in cui si fondono 2 contratti: il normale contratto di locazione si integra con la possibilità per il conduttore ( che è quello che paga il canone ) di optare entro un certo periodo, massimo 10 anni, per l'acquisto della abitazione ad un prezzo che viene concordato subito. E, di solito, solo una parte dei canoni versati mensilmente verrà scalato da questo prezzo.
Esempio: Prezzo stabilito € 100mila. Ci vai in affitto a 600 € al mese di cui 400 potrai scalarli dai 100mila. Senza versare alcun anticipo!
Se deciderai di acquistare entro il termine (preciso) stabilito per poterlo fare scalerai la somma di 400 € per tutti i mesi in cui ci sei stato. All'atto versi la differenza.
Il conduttore NON è obbligato a comprare casa, può esercitare l'opzione di acquisto.
Se invece versi una sostanziosa caparra hai praticamente già deciso di acquistare, se non lo farai perderai molto di più, anche la provvigione che giustamente hai pagato ad un eventuale mediatore, l'hai pagata perchè è un preliminare; non un affitto riscatto, dove invece si paga solo la mediazione per la locazione.
Nell' Affitto Riscatto la mediazione per la compravendita verrà pagata quando, e se, si concretizzerà l'affare. Occhio! e attenzione ancora perchè spesso se poi non compri c'è pure una penale, che può anche essere giusta, sia chiaro, per equilibrare il contratto.
Potrai pagare, se ti viene richiesta (io la chiedo), una consulenza approfondita sulla redazione di questo contratto perchè il lavoro sotto molti aspetti (scrivere il contratto, controlli sull'immobile, aspetti fiscali etc..) che l'agente immobiliare svolge, avvalendosi magari della collaborazione di altri professionisti, è molto simile ad una assistenza per una normale compravendita, ma non è una mediazione.
Nell'Affitto Riscatto è specificato il diritto ad esercitare l'opzione di acquisto. Se decidi di non esercitare questo diritto ti vedrai restituita la parte dei canoni che andava ad abbattere il prezzo concordato ( nel nostro esempio i 400 € o parte di essi: dipende dal libero accordo sottoscritto dalle parti in base alle loro esigenze, si può anche decidere che non ti verrà restituito nulla, in questo caso vorrà dire che sei abbastanza deciso verso il futuro acquisto, si possono anche concordare delle penali in caso di inadempimenti ).
2) RISCHI e VANTAGGI
Il proprietario vede aumentare le persone che possono decidere di acquistare, seppur un pò più in là nel tempo. E il canone complessivo deve essere più alto del normale proprio per compensarlo dell'eventuale mancata vendita e del fatto che ha tenuto praticamente ferma la vendita della casa per favorire il conduttore nelle sue esigenze. Almeno qualcosa avrà incassato, e poi se un conduttore accetta un canone più elevato è chiaramente indice di voglia di acquistare.
Il rischio maggiore è quello di essere costretti a fare causa per liberare la casa nel caso di comportamenti scorretti del conduttore. Se il contratto di affitto riscatto è fatto bene i tempi per riavere la casa si accorciano, o almeno si spera: si può sempre incrociare un giudice che dia una "interpretazione" delle clausole scritte nel contratto che vada a svantaggio del proprietario, il quale può vedersi trasformato l'affitto riscatto in un " Preliminare con effetti anticipati " con tutti gli effetti del caso.
I Vantaggi per il Conduttore/Acquirente sono abbastanza evidenti. Anche perchè:
3) C'è anche la Trascrivibilità del contratto
Lo sblocca Italia ha previsto la Trascrizione del contratto nei pubblici registri (cosa diversa dalla normale Registrazione) come i normali Atti di Acquisto: ti consiglio quindi di firmare dal notaio e far trascrivere il contratto. Questo fatto tutela le Parti da eventuali creditori del proprietario che volessero iscrivere ipoteche/pignoramenti o altri impicci. Questa tutela è per massimo 10 anni. 3 anni nell'altro caso del Rent to Buy con caparra versata.
4) Cessione del CONTRATTO
E' assolutamente possibile prevedere la possibilità di cedere il contratto o nominare qualcun altro per l'acquisto. Niente male!
5) TASSE
In generale la parte di canone versata come affitto viene tassata come tale ( anche la cedolare secca è possibile). La parte considerata come acconto sul prezzo viene colpita dalle relative imposte, dipende dal profilo fiscale del proprietario: privato, ditta, società etc... La casistica è così varia che consiglio la consulenza di un esperto professionista fiscalista in materia immobiliare.
Durante la locazione l'IMU sarà sempre a carico del proprietario.
Il RENT to BUY con Anticipo versato è diverso
E' un programma preparatorio al futuro acquisto, dove il conduttore ha praticamente già deciso di acquistare entro una certa data e la dilazione gli serve per prepararsi al meglio per chiedere un mutuo o magari vendere un altro immobile e saldare in contanti.
Necessaria una Analisi approfondita
Domande da farsi quando ci si avvicina a queste tipologie contrattuali ed a tutte le altre simili, quelle cioè che prevedono in qualche modo una rateizzazione del prezzo di acquisto:
- Che succede se il conduttore all'avvicinarsi del termine stabilito, non riesce a comprare?
- Che succede se la casa viene aggredita da una ipoteca/pignoramento da parte di un creditore del proprietario?
- Che succede se c'è il decesso del proprietario?
- L'Agenzia delle Entrate come colpisce fiscalmente le somme in gioco?
- Che succede se la casa subisce gravi lesioni strutturali a causa di...?
Non voglio spaventare chi si avvicina a questa tipologia di acquisto, ma semplicemente dico: apri gli occhi e stai attento. La materia è complessa ed i contratti vanno cuciti su misura in base alle esigenze delle parti che lo vogliono stipulare.
Conclusioni
Impossibile esaurire l'analisi degli aspetti di questa tipologia di contratto in poche righe, c'è una marea di altre cose da analizzare. La costruzione e la struttura stessa dell'impianto contrattuale è da studiare in base agli obiettivi ed alle volontà delle parti.
A certe condizioni, se le esigenze delle due parti si incrociano bene, l'Affitto Riscatto è una ottima soluzione. Ma, come sempre, deve essere sottoscritto nella piena consapevolezza di ciò che si sta facendo e affidandosi a degli esperti.
Costano gli esperti? Certo. Ma rivolgersi ad un improvvisato, a professionisti (?) che non hanno a cuore il fatto di tutelare le parti e fare un lavoro fatto bene, alla lunga costerebbe molto di più. Le pieghe normative e le interpretazioni cui può essere sottoposto questo tipo di contratto richiedono professionisti esperti.
Spero di averti dato qualche utile notizia. Sempre meglio essere informati no? 
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