La responsabilità dell' Agente Immobiliare

   In particolare le visure ipotecarie ed il controllo urbanistico.

A parte tutti gli altri doveri e responsabilità di cui è investito il mediatore oggi voglio parlarti della garanzia sulle Visure Ipotecarie e sui Controlli Urbanistici. 

Potrei riassumere questo articolo in una domanda ed una risposta:

D. : " Vuoi che l'agente immobiliare sia responsabile dei controlli sulle ipoteche/pignoramenti etc.. e sul fatto che per la casa siano state rilasciate le dovute autorizzazioni per costruirla? in modo che verifichi ( o faccia verificare da un tecnico competente ) che, da quel punto di vista, l'immobile che stai comprando attraverso al sua mediazione sia ok?"

R.: "Affidagli un INCARICO ESPRESSO specifico per questo compito, con retribuzione distinta e separata dalla provvigione, solo così sarà investito della conseguente Responsabilità civile del mediatore."

La Cassazione con sentenza del marzo 2018, la n° 5153 mi pare, (se vuoi leggerla non dovrebbe essere difficile rintracciarla) ha rimarcato cose che magari molti già hanno sentito, ma visto che parlando e confrontandomi ho ascoltato e ascolto acquirenti che si lamentano a riguardo: " ...quell' agenzia immobiliare non mi ha tutelato, ci è voluto il mio tecnico, il mio notaio per scoprire gli altarini... etc..etc..",   vorrei dire un paio di cose,  hai visto mai che ti faccio evitare qualche fastidioso grattacapo...

Se hai letto questo altro mio articolo Attenzione alla frase ...  sai un pò come la penso in generale su questi argomenti, ma qui il mio obiettivo è darti qualche informazione utile che possa aiutarti nella imminenza di qualche trattativa e giocare d'anticipo per evitare guai grossi!!!

Il principio legislativo è chiaro: " L'agente immobiliare DEVE informare le parti di tutte le circostanze a lui note (evidentemente riferitegli dal venditore, ma non soltanto) o delle quali può venire a conoscenza utilizzando la ordinaria diligenza professionale."

Ed il punto è proprio questo: dove finisce questa Ordinaria Diligenza Professionale?  ed ecco la Sentenza e tante altre prima di questa: la Suprema Corte ritiene che l'accertamento, tramite l'esame dei registri immobiliari ( che è il posto dove sono iscritte le ipoteche e dove guardare per vedere alcuni degli altri impicci che possono esserci sulle case per intenderci ), teso a verificare la libertà dell'immobile da ipoteche, pignoramenti etc...  NON rientri tra le capacità ed i compiti dell'agente immobiliare. 

E attenzione, neppure le approfondite indagini di carattere urbanistico ( cioè verificare se la casa ha avuto tutte le Autorizzazioni necessarie per essere costruita ) rientrano tra i compiti e le responsabilità del mediatore.

L' Incarico Espresso e Specifico ti tutela!

In questa sentenza c'è, come accennavo all'inizio, un importante richiamo al fatto di  affidare all' agente immobiliare un  INCARICO ESPRESSO  e specifico con l'obiettivo di fare questi accertamenti pagando questo servizio in maniera separata e distinta dalla provvigione. 

Solo questa cautela fa nascere in capo al mediatore la responsabilità in caso di problemi!

Quindi fai attenzione, e soprattutto sii chiaro e fai domande precise, del tipo:

" So che non sarebbe tra i vostri compiti quello di fare visure ipotecarie ed urbanistiche, come vi regolate di norma?" 

Moltissime agenzie collaborano con validi professionisti cui vengono sistematicamente affidati questi controlli e quindi vi diranno: 

" Facciamo tutto noi ed è tutto indicato nel preventivo spese etc.." .

Penserai giustamente: "Ottimo, proprio quello che volevo sentirmi rispondere."  

ed a quel punto è giusto che tu pretenda di affidare questo compito per iscritto indicando la spesa da sostenere separata dalla provvigione.

Zitto zitto...stai bono un momento, già mi arriva il tuo pensiero:   "Ecco, oltre la salata provvigione, pure quest'altra spesa, ma alla fine questo agente immobiliare se non deve fare nemmeno questi controlli, ma che fa? "

In quest'altro articolo Questa dolorosa e costosa provvigione...  puoi leggere qualche info in più e capire come la penso.

Tornando alla scocciatura delle spese, beh... siamo in una trattativa, cercherai di far valere,  per quanto possibile, la tua capacità di mediare...  

E se in quel momento ti servisse un aiuto/consulenza ti ricordo,  ci sono sempre io, Luca, e sono a disposizione

Poi se la risposta della agenzia alla tua domanda dovesse essere: " Di questo non ci occupiamo, non è nostro compito."   Va bene, l'importante è saperlo: dovrai pagare qualcun altro per avere queste informazioni e ne trarrai le tue considerazioni.

In definitiva l'obiettivo è che tutte le parti (venditore, acquirente e mediatore) conducano una trattativa in maniera responsabile per la serenità di tutti. Trasparenza ci vuole. Non aver paura di far valere i tuoi diritti. Un agente immobiliare onesto sarà contento di operare in piena collaborazione con te e con il venditore per condurvi a concludere l'affare in maniera ottimale.

Spero di aver fatto un minimo di chiarezza, e condividi pure queste 2 righe se pensi possano essere utili a qualcuno che conosci.

E se ti occorre un parere iniziale, un punto di vista, gratuito s'intende, su immobili residenziali che stai vendendo o acquistando,  chiamami o contattami. Tra facebook,  mail,  whats app,  sms, cellulare, o su questo blog... in qualche modo avremo il piacere di incontrarci. E se vuoi seguirmi anche sulla pagina della mia agenzia immobiliare apri qui appresso  facebook  e metti un mi piace 
   

Posted by Luca Mantua

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Il punto sul mercato. Ripresa delle compravendite, ma prezzi fermi!

I numeri non mentono. Le statistiche, verificate le fonti, sono chiare: Il numero delle compravendite in Italia è stabilmente tornato a crescere da qualche anno. 

Notizia vecchia per chi segue, con attenzione, le dinamiche immobiliari, ma io opero in una piccola zona specifica e può essere utile a qualcuno fare il punto su questo ristretto mercato.

E' vero, anche a Ceccano ed in Ciociaria c'è stato un incremento del numero delle vendite nel triennio 2015 - 2017. Il fatto però è che i prezzi medi non ripartono, anzi sono ancora in leggera diminuzione ( dati ufficiali che si possono leggere anche sul sito della Agenzia delle Entrate anno 2017 sul 2016).  Al contrario di quanto sta avvenendo in qualche grande città (Milano e Roma, ma anche Torino, Bologna, Venezia e Firenze) ed in qualche capoluogo di provincia, dove c'è un oggettivo seppur minimo rialzo delle quotazioni immobiliari.

Tutto logico naturalmente:  "e si ... in città si sa è diverso, c'è più movimento, più richieste, storicamente sono sempre le grandi città a ripartire, etc..." anche se l'analisi meriterebbe un approfondimento molto più dettagliato del quadro economico finanziario delle famiglie.

Gli immobili che soffrono di più sono quelli che hanno un basso ( per non dire inesistente) grado di vendibilità:  è evidente che con tutte le case che ci sono sul mercato sono apprezzate quelle che presentano caratteristiche distintive: ubicazione comoda e centrale, stanze luminose, spazi di eccezionale fruibilità, accessori di grande utilità ed impatto come terrazzi, balconi, box, giardini, cortili, ed ancora: case in una classe energetica di tipo A che faccia risparmiare sulla bolletta, etc...

Però gli acquirenti stanno tornando, nemmeno troppo timidamente,  e con attenzione, nel senso che:

1) Non si precipitano più fisicamente nelle agenzie.

2) Sono molto selettivi e attenti, leggono, navigano (su internet..), acquisiscono informazioni, approfondiscono, vanno sui dettagli. Ed giusto così! Vero colleghi agenti immobiliari?

3) Tu acquirente ti aspetti di spuntare forti sconti sul prezzo: "...con tutte le case che sono in vendita ne troverò qualcuna al prezzo che dico io..."   Può darsi che la troverai... chi può dirlo? 

è sempre il mercato, le sue dinamiche e le motivazioni all'interno della trattativa che spesso risultano elementi decisivi.

Quindi più che timido direi che l'acquirente è molto più preparato, come dato generico almeno. Perciò ritengo ( e mi rivolgo a te venditore ) che in un mercato così tanto selettivo trovo logico che tu ti rivolga ad un vero professionista del settore per vendere il tuo immobile. 

O comunque, ti consiglio di informarti nel dettaglio prima di mettere in vendita la tua abitazione. 

Le insidie sono tante e vale la pena prestare un pò di attenzione agli aspetti burocratici ed alla eventuale selezione della persona che dovrà aiutarti nella vendita. Qualcosa di interessante trovi in questo altro articolo: Vuoi vendere seriamente o provare a sparare nel mucchio?

L' andamento socio-economico del sistema Italia non ci autorizza ad esser super ottimisti, ma certo con i mutui ( a proposito anche le erogazioni hanno segno positivo ) a tassi così convenienti,  ed i prezzi che stentano a ripartire, chi ha seria volontà di vendere e chi di acquistare si incontreranno sicuramente in questi prossimi mesi.

luglio 2018

Luca Mantua

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