Prima e dopo la accettazione del proprietario: due momenti molto diversi!
Alcune cose da sapere ed a cui stare attenti prima di firmare.
Se ti stai approcciando ad acquistare una casa forse avrai sentito qualche agente immobiliare parlarti della Proposta di Acquisto. La rete naturalmente è piena di spiegazioni al riguardo, voglio dire anch'io la mia.
Allora, dopo tanta ricerca, visite a diverse case hai finalmente individuato l'abitazione che fa per te e vuoi fare passi concreti per comprarla.
Ecco, è in questo momento che l'agente immobiliare ti invita a firmare un documento che viene chiamato appunto "Proposta di Acquisto".
Non ci interessa analizzare oggi qui il fatto che tu voglia offrire un prezzo più basso di quello richiesto, o che tu la voglia fare vincolata al buon esito del mutuo, o altri dettagli ed argomenti che potranno essere trattati in un altro articolo, forum etc...
Voglio invece spiegarti cosa succede dopo la firma e quali sono alcuni OBBLIGHI che nascono e le parti si assumono.
Non ho la pretesa di fare una analisi tecnico-legale approfondita. Non sono un notaio, un avvocato, non è mia competenza, però qualcosa voglio dire:
Dobbiamo distinguere 2 momenti:
Primo momento: quello in cui firmi la Proposta allegando ad essa un assegno intestato al proprietario, consegnando tutto all'agente immobiliare e trattenendo una copia di quanto firmato con la firma del A.I. per ricevuta di quanto hai fatto.
Secondo momento: quello immediatamente successivo al momento in cui tu acquirente ( meglio dire Proponente) avrai conoscenza del fatto che la tua Proposta ( esattamente come l'hai fatta senza aggiunte, cancellazioni o modifiche) E' STATA ACCETTATA dal proprietario (o dai proprietari se più di uno).
I due momenti ( prima e dopo che tu sappia che il proprietario ha accettato) identificano e fanno nascere OBBLIGHI e RESPONSABILITA' ben precise, molto importanti e diverse.
Vediamo il Primo momento
Prima che tu abbia conoscenza della accettazione del venditore i tuoi obblighi sono riferiti al fatto che tu hai concesso un determinato tempo entro il quale l'A.I. dovrà portare a tua conoscenza il fatto che il venditore abbia o no accettato. Se trascorre il termine entro cui questa comunicazione deve avvenire, sei libero dal vincolo e ti vedrai restituito l'assegno ( oppure puoi fare una proposta diversa...).
Nota bene: la comunicazione di Accettazione deve avvenire anche se hai fatto una Proposta in tutto uguale alle condizioni di vendita ( prezzo, tempi etc...) : chiede 100, offro 100 pensi di aver comprato! NO, devi aspettare la comunicazione della accettazione del proprietario, cioè l'agente immobiliare (o lo stesso venditore) che ti informi della sua firma sulla proposta per accettazione delle tue condizioni.
Di solito il tempo che hai concesso all' A.I. è irrevocabile per un certo numero di giorni, per cui non è che prima fai la Proposta e poi, dopo 2 giorni ci ripensi... O meglio puoi anche farlo ma devi essere disposto a pagarne le conseguenze da valutare caso per caso.
Di solito il tempo che hai concesso all' A.I. è irrevocabile per un certo numero di giorni, per cui non è che prima fai la Proposta e poi, dopo 2 giorni ci ripensi... O meglio puoi anche farlo ma devi essere disposto a pagarne le conseguenze da valutare caso per caso.
Vediamo il Secondo momento
Quando vieni a conoscenza del fatto che il proprietario ha accettato la tua Proposta nascono dei precisi obblighi tra le parti:
1) a quel punto è in essere un vero CONTRATTO, un Preliminare di compravendita, anche detto, in maniera non corretta, compromesso. Le parti si sono obbligate a portare a termine la compravendita di fronte ad un Notaio.
D'ora in poi i RIPENSAMENTI costeranno salati ed entrerebbe in gioco il fatto di vedere a che titolo sia stata versata la caparra : è una caparra penitenziale? confirmatoria? anticipo di pagamento? ... perderesti solo i soldi versati ( nel caso del venditore restituire il doppio)? o sono possibili altri risarcimenti ( danni per traslochi già in essere, per vendite già fatte per comprare, per mancata provvigione dalla parte che vuole rispettare l'impegno... un bell'impiccio insomma...).
Lascio questi approfondimenti in altra sede o a chi è più competente di me ( notai, avvocati, giuristi etc..)
D'ora in poi i RIPENSAMENTI costeranno salati ed entrerebbe in gioco il fatto di vedere a che titolo sia stata versata la caparra : è una caparra penitenziale? confirmatoria? anticipo di pagamento? ... perderesti solo i soldi versati ( nel caso del venditore restituire il doppio)? o sono possibili altri risarcimenti ( danni per traslochi già in essere, per vendite già fatte per comprare, per mancata provvigione dalla parte che vuole rispettare l'impegno... un bell'impiccio insomma...).
Lascio questi approfondimenti in altra sede o a chi è più competente di me ( notai, avvocati, giuristi etc..)
2) l'Agente Immobiliare ha maturato il diritto alla provvigione, deve essere pagato.
Perciò anche tu venditore stai attento ad accettare proposte di acquisto con caparre troppo misere che non ti permettono nemmeno di pagare la provvigione...
Perciò anche tu venditore stai attento ad accettare proposte di acquisto con caparre troppo misere che non ti permettono nemmeno di pagare la provvigione...
Quindi
se non sei sicuro, fai molta attenzione a chi spinge con troppa fretta per farti firmare la Proposta dicendoti:
" Intanto questa è solo una Proposta, l'accordo dettagliato poi lo vedremo..."
Leggi ciò che devi firmare, hai il diritto di avere, prima della firma, una copia in modo da farla analizzare a persone di tua fiducia. Se la Proposta è veramente fatta in modo che non possa mai trasformarsi in un serio obbligo ad acquistare deve essere ben chiaro per iscritto. Anche se a mio parere non avrebbe molto senso farla... a quel punto potresti esprimere anche verbalmente la tua volontà di acquisto ( cosa che capirai ha valore solo moralmente...).
Invece se vuoi che la Proposta abbia forza e si trasformi in un vero contratto devi fare attenzione ad alcune cose...
ecco già sento ciò che stai per dirmi: " Eh va beh, ma a queste cose ci pensa l'A.I. , che lo pago a fare..?!"
ecco già sento ciò che stai per dirmi: " Eh va beh, ma a queste cose ci pensa l'A.I. , che lo pago a fare..?!"
Sono d'accordo ed infatti è così. Ma l'agente immobiliare non è infallibile, è una persona, può commettere errori. Per cui: quattro (o sei) occhi sono meglio di due e diciamolo pure: non tutti i professionisti sono uguali e pongono la giusta attenzione nel fare le cose. Nel settore, le norme sono in continua evoluzione ed è necessario essere aggiornati. L'agente immobiliare lavora con equilibrio per entrambe le parti, ma io sono del parere che acquirente e venditore possono aiutarlo: se vengono a conoscenza di qualche fatto che può incidere sulla trattativa devono subito avvertirlo, potrebbe non esserne ancora a conoscenza. La condivisione delle informazioni porta buoni frutti.
Tra le cose cui fare attenzione ce ne sono alcune di cui voglio parlarti: la Proposta deve assolutamente contenere:
1) Le precise generalità della o delle persone cui è indirizzata la Proposta ( i proprietari per capirci ) e di chi fa la proposta naturalmente. Se sei sposato/a è straconsigliato che la Proposta sia sottoscritta da entrambi i coniugi.
2) La descrizione dell'immobile e assolutamente i dati catastali o, in momentanea mancanza di questi, altra documentazione adatta ad identificarlo con certezza.
3) Il prezzo offerto e le specifiche modalità e tempi di pagamento.
4) Specifiche e dichiarazioni riguardo la regolarità delle autorizzazioni ottenute per costruire la casa e la regolarità catastale ( a questo proposito puoi leggere qualcosa di interessante in questo altro articolo cliccando quì dove parlo del fatto che "tutto accatastato è diverso da tutto a posto").
5) Riferimenti chiari alla provenienza della casa. Magari non solo la domanda di successione presentata l'anno scorso perchè l'immobile è stato ereditato 2 anni fa... cerchiamo di capire qual'è la storia dei passaggi di proprietà negli ultimi 20 anni almeno, così siamo tutti un pò più sereni.
6) Per dare vera forza ad una Proposta è necessario allegare ad essa un assegno intestato al proprietario ( di circa il 5-10%. E di almeno 3 - 5 mila euro se il prezzo concordato fosse molto basso ). Questo non è un obbligo ma un accorato consiglio, per cui fai la Proposta solo quando sei certo/a di poter onorare il pagamento e se devi fare un mutuo accertati prima della tua possibilità di ottenerlo.
A meno di casi molto specifici ( che per la maggior parte riguardano i documenti della casa ) sono personalmente contrario a Proposte vincolate alla pratica di mutuo.
Conclusioni
Firmare una Proposta di acquisto per una casa è un serissimo impegno. Non puoi farlo con leggerezza, devi comprendere precisamente cosa stai firmando. E vale allo stesso modo per il Venditore: prima di accettare leggi e fatti spiegare.
Il bravo e competente agente immobiliare ( non tutti quelli bravi sono anche competenti...) cui ti sarai affidato e che ti ha ispirato fiducia saprà ben guidarti e se hai qualche dubbio o perplessità rivolgiti ad un professionista esperto e di cui si parla bene.
Ricorda che nella compravendita, puoi anche farti seguire da un agente immobiliare diverso da quello che ha in gestione la casa, affidandogli un mandato specifico affinchè ti rappresenti nella trattativa ( o in alcune fasi di essa ) e faccia i tuoi interessi ( sempre se è iscritto anche nella apposita sezione dei mandatari a titolo oneroso ).
Investire in tranquillità è un obbligo quando compri una casa, e può farti risparmiare un sacco di soldi e preoccupazioni.
4) Specifiche e dichiarazioni riguardo la regolarità delle autorizzazioni ottenute per costruire la casa e la regolarità catastale ( a questo proposito puoi leggere qualcosa di interessante in questo altro articolo cliccando quì dove parlo del fatto che "tutto accatastato è diverso da tutto a posto").
5) Riferimenti chiari alla provenienza della casa. Magari non solo la domanda di successione presentata l'anno scorso perchè l'immobile è stato ereditato 2 anni fa... cerchiamo di capire qual'è la storia dei passaggi di proprietà negli ultimi 20 anni almeno, così siamo tutti un pò più sereni.
6) Per dare vera forza ad una Proposta è necessario allegare ad essa un assegno intestato al proprietario ( di circa il 5-10%. E di almeno 3 - 5 mila euro se il prezzo concordato fosse molto basso ). Questo non è un obbligo ma un accorato consiglio, per cui fai la Proposta solo quando sei certo/a di poter onorare il pagamento e se devi fare un mutuo accertati prima della tua possibilità di ottenerlo.
A meno di casi molto specifici ( che per la maggior parte riguardano i documenti della casa ) sono personalmente contrario a Proposte vincolate alla pratica di mutuo.
Conclusioni
Firmare una Proposta di acquisto per una casa è un serissimo impegno. Non puoi farlo con leggerezza, devi comprendere precisamente cosa stai firmando. E vale allo stesso modo per il Venditore: prima di accettare leggi e fatti spiegare.
Il bravo e competente agente immobiliare ( non tutti quelli bravi sono anche competenti...) cui ti sarai affidato e che ti ha ispirato fiducia saprà ben guidarti e se hai qualche dubbio o perplessità rivolgiti ad un professionista esperto e di cui si parla bene.
Ricorda che nella compravendita, puoi anche farti seguire da un agente immobiliare diverso da quello che ha in gestione la casa, affidandogli un mandato specifico affinchè ti rappresenti nella trattativa ( o in alcune fasi di essa ) e faccia i tuoi interessi ( sempre se è iscritto anche nella apposita sezione dei mandatari a titolo oneroso ).
Investire in tranquillità è un obbligo quando compri una casa, e può farti risparmiare un sacco di soldi e preoccupazioni.
L'argomento è vasto e non è possibile esaurirlo in poche righe, spero solo di esserti stato un pò di aiuto. Condividi o commenta l'articolo se hai qualche domanda generica, magari può essere utile a qualcuno, e continua a seguirmi se ti fa piacere.
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Posted by Luca Mantua
( titolare Mantua Immobiliare e utilizzatore del marchio Agenzia Immobiliare Studio Ceccano )
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