Benvenuto nel mio blog.

Questo spazio è dedicato alla condivisione , al confronto , alle domande e alle risposte su temi generici della compravendita immobiliare. L'obiettivo è quello di dare un contributo per migliorare la percezione che le persone hanno del servizio di intermediazione immobiliare. Per ovvi motivi il blog non si presta a discussioni su casistiche personali , tuttavia è possibile postare opinioni generiche relative a situazioni di comune interesse che non riconducano a persone o immobili specifici.



venerdì 9 novembre 2018

Non è vero che affittare casa è una Fregatura!

       Oggi parlo di locazione di abitazioni.

A volte ascolto esperienze di proprietari che dall'affitto della propria casa hanno ricevuto solo guai: inquilini morosi, case riconsegnate in pessimo stato ( mobili rovinati, pareti che sembrano un tiro al bersaglio, sporcizia, giardini terrazzi e cortili tenuti in maniera orribile etc..). C'è sicuramente del vero in quel detto che le persone ".. non bastano 7 quintali di sale mangiati insieme per conoscerle.."


Purtroppo devo ammettere che in tantissimi anni di lavoro capitò anche a me diverso tempo fa di essermi sbagliato su una famiglia. Può capitare a tutti, è un fatto che bisogna accettare, un rischio che è inevitabile correre.


Certo questo rischio si può ridurre quasi allo zero: con l'esperienza si acquisiscono competenze ed un modo di fare le cose che aiutano notevolmente a selezionare le persone.



Anche tra coloro che comunque hanno avuto esperienze positive sento lamentele del tipo: 

"Luca sai che c'è: troppe spese, manutenzione e impicci continui... per non parlare che alla fine la metà la devi dare allo Stato con il quale siamo soci al 50%, e i problemi però son tutti miei! Io non affitto!"

Facciamo chiarezza. 


Avere una casa ferma e non farla fruttare è un vero controsenso. Naturalmente ci sono tanti validi motivi per fare questa scelta: la previsione di un prossimo utilizzo da parte di un figlio/parente/amico; magari è intestata a più di una persona e da lì a poco dovrà essere venduta; oppure è tutta da ristrutturare e piuttosto che spendere tanti soldi, che non ho, per poterla affittare, la tengo chiusa. Per non parlare di precedenti brutte esperienze di affitto che ti hanno demoralizzato... etc...



Però... eh si c'è un però. Ti dico, perchè lo vedo sul lavoro, che ci sono bravissime ed oneste persone che stanno cercando una casa in affitto, e sarebbero disposte a pagare il giusto. 

Ma non riescono a trovarla! :
 "... Luca ne ho viste diverse, ma non capisco, mi vengono presentate abitazioni vecchie, sporche, con macchie diffuse di umidità, con mobili di 40 anni,  e se qualcuna potrebbe essere accettabile c'è spesso qualcosa che non va: una cucina vecchissima, una caldaia rotta, la macchia di umidità sul solaio  per la quale ti dicono: - E' stato tutto sistemato...-  ma chissà poi se è vero. Io voglio pagare, ma voglio avere una casa pulita, carina, e con tutti gli accessori: perchè non c'è la lavatrice? non dico il televisore, ma magari una bella lavastoviglie non dispiacerebbe, ed una caldaia a norma con il libretto in regola?..."

Potrei continuare ma credo che tu abbia afferrato il concetto.  



Il concetto è che

  Una bella casa SELEZIONA da sola un buon inquilino!   



Poi è sempre necessario informarsi su chi è la persona cui affidi la tua abitazione, se può garantire in qualche modo il pagamento del canone, capire quali sono i motivi che lo spingono a fare la scelta dell'affitto ( da questa informazione si comprendono molte cose...).  


 C'è un'altra cosa importante.



Ancora per il 2023 ( e quasi certamente con proroga per i prossimi anni ) puoi pagare solo il 10% del canone che incassi: 4800 € di canone annuo incassato? paghi solo 480 € !!! Veramente niente male: è una norma che vale tra privati ed a certe condizioni ( facili, mediamente, da rispettare, e non c'entrano i redditi che uno già percepisce ), e scegliendo il canone concordato.


Scrivimi, cercami, contattami alle indicazioni in basso a questo articolo se vuoi approfondire.

E se non dovessero rinnovare questa tassazione per il 2024,  passeresti al 21% (1008 su 4800) sempre una buona aliquota!


E conviene anche a te inquilino che, a certe condizioni, puoi recuperare parte del canone.


Insomma se fai le cose con cura ed impegno far fruttare la propria casa affittandola è una ottima scelta!


Condividi pure queste 2 righe se pensi possano essere utili a qualcuno che conosci.



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giovedì 23 agosto 2018

La responsabilità dell' Agente Immobiliare

   In particolare le visure ipotecarie ed il controllo urbanistico.


A parte tutti gli altri doveri e responsabilità di cui è investito il mediatore oggi voglio parlarti della garanzia sulle Visure Ipotecarie e sui Controlli Urbanistici. 

Potrei riassumere questo articolo in una domanda ed una risposta:

D. : " Vuoi che l'agente immobiliare sia responsabile dei controlli sulle ipoteche/pignoramenti etc.. e sul fatto che per la casa siano state rilasciate le dovute autorizzazioni per costruirla? in modo che verifichi ( o faccia verificare da un tecnico competente ) che, da quel punto di vista, l'immobile che stai comprando attraverso al sua mediazione sia ok?"

R.: "Affidagli un INCARICO ESPRESSO specifico per questo compito, con retribuzione distinta e separata dalla provvigione, solo così sarà investito della conseguente Responsabilità civile del mediatore."



La Cassazione con sentenza del marzo 2018, la n° 5153 mi pare, (se vuoi leggerla non dovrebbe essere difficile rintracciarla) ha rimarcato cose che magari molti già hanno sentito, ma visto che parlando e confrontandomi ho ascoltato e ascolto acquirenti che si lamentano a riguardo: " ...quell' agenzia immobiliare non mi ha tutelato, ci è voluto il mio tecnico, il mio notaio per scoprire gli altarini... etc..etc..",   vorrei dire un paio di cose,  hai visto mai che ti faccio evitare qualche fastidioso grattacapo...


Se hai letto questo altro mio articolo Attenzione alla frase ...  sai un pò come la penso in generale su questi argomenti, ma qui il mio obiettivo è darti qualche informazione utile che possa aiutarti nella imminenza di qualche trattativa e giocare d'anticipo per evitare guai grossi!!!

Il principio legislativo è chiaro: " L'agente immobiliare DEVE informare le parti di tutte le circostanze a lui note (evidentemente riferitegli dal venditore, ma non soltanto) o delle quali può venire a conoscenza utilizzando la ordinaria diligenza professionale."

Ed il punto è proprio questo: dove finisce questa Ordinaria Diligenza Professionale?  ed ecco la Sentenza e tante altre prima di questa: la Suprema Corte ritiene che l'accertamento, tramite l'esame dei registri immobiliari ( che è il posto dove sono iscritte le ipoteche e dove guardare per vedere alcuni degli altri impicci che possono esserci sulle case per intenderci ), teso a verificare la libertà dell'immobile da ipoteche, pignoramenti etc...  NON rientri tra le capacità ed i compiti dell'agente immobiliare. 
E attenzione, neppure le approfondite indagini di carattere urbanistico ( cioè verificare se la casa ha avuto tutte le Autorizzazioni necessarie per essere costruita ) rientrano tra i compiti e le responsabilità del mediatore.

L' Incarico Espresso e Specifico ti tutela!

In questa sentenza c'è, come accennavo all'inizio, un importante richiamo al fatto di  affidare all' agente immobiliare un  INCARICO ESPRESSO  e specifico con l'obiettivo di fare questi accertamenti pagando questo servizio in maniera separata e distinta dalla provvigione
Solo questa cautela fa nascere in capo al mediatore la responsabilità in caso di problemi!

Quindi fai attenzione, e soprattutto sii chiaro e fai domande precise, del tipo:

" So che non sarebbe tra i vostri compiti quello di fare visure ipotecarie ed urbanistiche, come vi regolate di norma?" 

Moltissime agenzie collaborano con validi professionisti cui vengono sistematicamente affidati questi controlli e quindi vi diranno: 
" Facciamo tutto noi ed è tutto indicato nel preventivo spese etc.." .
Penserai giustamente: "Ottimo, proprio quello che volevo sentirmi rispondere."  
ed a quel punto è giusto che tu pretenda di affidare questo compito per iscritto indicando la spesa da sostenere separata dalla provvigione.
Zitto zitto...stai bono un momento, già mi arriva il tuo pensiero:   "Ecco, oltre la salata provvigione, pure quest'altra spesa, ma alla fine questo agente immobiliare se non deve fare nemmeno questi controlli, ma che fa? "
In quest'altro articolo Questa dolorosa e costosa provvigione...  puoi leggere qualche info in più e capire come la penso.
Tornando alla scocciatura delle spese, beh... siamo in una trattativa, cercherai di far valere,  per quanto possibile, la tua capacità di mediare...  
E se in quel momento ti servisse un aiuto/consulenza ti ricordo,  ci sono sempre io, Luca, e sono a disposizione


Poi se la risposta della agenzia alla tua domanda dovesse essere: " Di questo non ci occupiamo, non è nostro compito."   Va bene, l'importante è saperlo: dovrai pagare qualcun altro per avere queste informazioni e ne trarrai le tue considerazioni.

In definitiva l'obiettivo è che tutte le parti (venditore, acquirente e mediatore) conducano una trattativa in maniera responsabile per la serenità di tutti. Trasparenza ci vuole. Non aver paura di far valere i tuoi diritti. Un agente immobiliare onesto sarà contento di operare in piena collaborazione con te e con il venditore per condurvi a concludere l'affare in maniera ottimale.

Spero di aver fatto un minimo di chiarezza, e condividi pure queste 2 righe se pensi possano essere utili a qualcuno che conosci.


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lunedì 6 agosto 2018

Il punto sul mercato. Ripresa delle compravendite, ma prezzi fermi!




I numeri non mentono. Le statistiche, verificate le fonti, sono chiare: Il numero delle compravendite in Italia è stabilmente tornato a crescere da qualche anno. 

Notizia vecchia per chi segue, con attenzione, le dinamiche immobiliari, ma io opero in una piccola zona specifica e può essere utile a qualcuno fare il punto su questo ristretto mercato.

E' vero, anche a Ceccano ed in Ciociaria c'è stato un incremento del numero delle vendite nel triennio 2015 - 2017. Il fatto però è che i prezzi medi non ripartono, anzi sono ancora in leggera diminuzione ( dati ufficiali che si possono leggere anche sul sito della Agenzia delle Entrate anno 2017 sul 2016).  Al contrario di quanto sta avvenendo in qualche grande città (Milano e Roma, ma anche Torino, Bologna, Venezia e Firenze) ed in qualche capoluogo di provincia, dove c'è un oggettivo seppur minimo rialzo delle quotazioni immobiliari.


Tutto logico naturalmente:  "e si ... in città si sa è diverso, c'è più movimento, più richieste, storicamente sono sempre le grandi città a ripartire, etc..." anche se l'analisi meriterebbe un approfondimento molto più dettagliato del quadro economico finanziario delle famiglie.


Gli immobili che soffrono di più sono quelli che hanno un basso ( per non dire inesistente) grado di vendibilità:  è evidente che con tutte le case che ci sono sul mercato sono apprezzate quelle che presentano caratteristiche distintive: ubicazione comoda e centrale, stanze luminose, spazi di eccezionale fruibilità, accessori di grande utilità ed impatto come terrazzi, balconi, box, giardini, cortili, ed ancora: case in una classe energetica di tipo A che faccia risparmiare sulla bolletta, etc...


Però gli acquirenti stanno tornando, nemmeno troppo timidamente,  e con attenzione, nel senso che:

1) Non si precipitano più fisicamente nelle agenzie.

2) Sono molto selettivi e attenti, leggono, navigano (su internet..), acquisiscono informazioni, approfondiscono, vanno sui dettagli. Ed giusto così! Vero colleghi agenti immobiliari?


3) Tu acquirente ti aspetti di spuntare forti sconti sul prezzo: "...con tutte le case che sono in vendita ne troverò qualcuna al prezzo che dico io..."   Può darsi che la troverai... chi può dirlo? 
è sempre il mercato, le sue dinamiche e le motivazioni all'interno della trattativa che spesso risultano elementi decisivi.


Quindi più che timido direi che l'acquirente è molto più preparato, come dato generico almeno. Perciò ritengo ( e mi rivolgo a te venditore ) che in un mercato così tanto selettivo trovo logico che tu ti rivolga ad un vero professionista del settore per vendere il tuo immobile. 

O comunque, ti consiglio di informarti nel dettaglio prima di mettere in vendita la tua abitazione. 
Le insidie sono tante e vale la pena prestare un pò di attenzione agli aspetti burocratici ed alla eventuale selezione della persona che dovrà aiutarti nella vendita. Qualcosa di interessante trovi in questo altro articolo: Vuoi vendere seriamente o provare a sparare nel mucchio?

L' andamento socio-economico del sistema Italia non ci autorizza ad esser super ottimisti, ma certo con i mutui ( a proposito anche le erogazioni hanno segno positivo ) a tassi così convenienti,  ed i prezzi che stentano a ripartire, chi ha seria volontà di vendere e chi di acquistare si incontreranno sicuramente in questi prossimi mesi.



luglio 2018

Luca Mantua
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giovedì 19 luglio 2018

Questa dolorosa e costosa provvigione di mediazione


  

             Ma l'agente immobiliare, alla fine, ma che fa?


Oggi tocco un argomento abbastanza spinoso.

Se clicchi su google:

"Come evitare di pagare l' agente immobiliare...",  " Quando l'agente immobiliare ha diritto alla provvigione", ""Perchè devo pagare se è il venditore che si è rivolto all'agenzia..."   sarai sommerso da una infinità di pagine. E se le vai a leggere molte danno ottimi consigli, ed in altre questi agenti immobiliari sono travolti ( a volte anche a ragione ) da una serie di lamentele, attacchi ed anche insulti, che alla fine dipingono la mia categoria come purtroppo oggi è,  in alcuni casi, percepita:


" persone che per la maggioranza pensano solo a concludere velocemente, a far firmare, e ad incassare la salatissima provvigione. State lontano da loro se potete...!"



L' esperienza di tanti anni di professione mi fa dire che questa percezione esiste (negli ultimi tempi un pò meno per fortuna ) e spesso è meritata. Ma non possiamo fare di tutta l'erba un solo fascio.

Sul mercato, e parlo soprattutto della zona che conosco, la Ciociaria, operano professionisti di alto spessore, che hanno a cuore le esigenze dei loro clienti, si dedicano a loro con la reale volontà di aiutarli e di contribuire a risolvere i problemi e le necessità immobiliari. Mettono a disposizione tempo, competenze specifiche, relazioni e conoscenze, un modo di comunicare efficace orientato alle soluzioni anche e soprattutto quando le trattative si complicano per i più svariati motivi. 
Ben consapevoli che la provvigione sarà una logica conseguenza di      "un lavoro fatto bene".

Il mondo è in continua evoluzione, ed anche il nostro settore è profondamente mutato: per tutte le aziende, e quindi anche per noi agenti immobiliari è, da tempo ormai, giunto il momento di adottare comportamenti e metodologie di lavoro che facciano inevitabilmente percepire ai clienti ed alle persone con cui il mercato ci mette in contatto,  il VALORE del nostro lavoro.

Dobbiamo impegnarci a comunicarlo, a spiegarlo, a dimostrarlo! Fino ad oggi su questo abbiamo fatto poco.

Delle volte mi sento dire frasi del tipo: " Luca scusami, ma ti pare normale  che per mezz'ora di visita fatta a quella casa devo pagarti quasi 4mila euro sul prezzo di 100mila!? bella professione la vostra..."

Non me la prendo, anzi quella persona rappresenta per me una grande opportunità, mi sta chiedendo aiuto, vuole capire! Mi sta dicendo: " Ti voglio anche pagare ma mi dici cosa fai per me?"

E noi non glielo diciamo, o almeno i nostri tentativi di farlo non sono efficaci.

Ora mi rivolgo a te cliente. Come al solito dobbiamo imparare a guardare le cose da un differente punto di vista, e se è verissimo che la mediazione è, in genere, un servizio dal prezzo anche molto salato, cerchiamo di ragionare in maniera obiettiva e vedere un pò più in là del nostro grazioso nasino.

" Sei certo che il lavoro che l'agente immobiliare fa ( ha fatto e farà...) per te sia condensato in quella mezz'ora di VISITA alla casa? "  

Per esempio,  nel momento in cui, alle 9 si sera, stai navigando sui portali immobiliari sullo smartphone o semplicemente su facebook  


e sei attratto da una inserzione che ti fa pensare " mmhh... interessante questo appartamento..." e clicchi sul link, leggi,  guardi le foto. Stai vedendo in pochi secondi un prodotto che, prima di apparire in quel momento sul web,  ha richiesto con molta probabilità,  anzi con certezza,  già moltissimo e invisibile lavoro che magari si è protratto per settimane e/o mesi.

Incontri con i proprietari, con i loro tecnici di fiducia, sopralluoghi alla casa, analisi della documentazione, consulenza commerciale e suggerimenti di base di carattere fiscale, legale, urbanistico e catastale. 
Per poter predisporre una vendita corretta e trasparente in modo che la volontà delle parti si incontri in maniera consapevole ed informata. 
Ore ed ore presso i competenti uffici a cercare documenti, a parlare con i responsabili tecnici per trovare soluzioni ed informazioni necessarie per relazionare sia il venditore e poi il possibile acquirente.

Per una trattativa serena, per la tranquillità di tutti. 

Fare delle foto decenti, non dico professionali, ma che valorizzino gli ambienti ( non con lo smartphone in tre minuti con la tavoletta del water alzata... mamma mia...),  e studiare e cercare di capire come fare una inserzione che attiri anche un pò l'attenzione, (si fanno dei corsi anche per questo.. anche a pagamento... per chi ha voglia di migliorare...).

La mediazione immobiliare non è certo una mezz'ora di visita, che è comunque importantissima e deve essere preparata in anticipo e fatta con attenzione ai particolari. E non è nemmeno queste poche righe  che sto scrivendo con un pizzico di orgoglio. E' molto di più, è la passione che si ha per il proprio lavoro, per la voglia di contribuire nella comunità in cui si vive, sono decenni di esperienza sul campo. Esperienza di cui usufruisce chi decide di acquistare quel servizio.

La materia è complessa e muoversi da soli se non si è del settore, è davvero molto rischioso. 
Occorre un esperto, un professionista.

E se non vuoi pagarlo, semplicemente NON rivolgerti a lui/lei. 
Non entrare nel suo ufficio, non sbirciare le sue inserzioni, non guardare i suoi cartelli, o altrimenti devi essere disposto a remunerare tutto il lavoro e la competenza che c'è stata, c'è e ci sarà dietro quella inserzione, dietro quel cartello.

E poi, tra l'altro,  paghi solo e soltanto "se l'affare è concluso per effetto dell' intervento del mediatore". E se anche il codice civile prevede il diritto al rimborso delle spese al mediatore anche nel caso in cui non si riesca a fare la vendita, la ormai totalità degli agenti vi rinuncia per iscritto nel caso di conferimento dell' incarico di vendita in esclusiva o addirittura si trova un accordo con la formula "Soddisfatto o rimborsato".

E poi si certo, ci sono agenti immobiliari incompetenti, disonesti, totalmente interessati a fare solo il proprio interesse... 
Spetta a te selezionare la persona giusta per le tue specifiche esigenze... perchè parliamoci chiaro: potrebbe anche essere che per qualcuno il professionista giusto sia quello che ami le scorciatoie e che nasconda volontariamente informazioni necessarie sulla casa che devi vendere, o magari si accordi con te acquirente,  per spuntare un prezzo bassissimo approfittando magari dello stato di estrema necessità del venditore ( in cambio di qualcos'altro...). Aaah...  nei casi descritti non venire proprio nel mio ufficio, passa
al largo per cortesia.

Devo dire invece che ci sono persone, e sono tante credimi, che percepiscono perfettamente l'impegno profuso nel lavoro ed il valore del servizio di mediazione e non hanno difficoltà a riconoscere una giusta provvigione.

A noi operatori del settore l'impegno di migliorare costantemente, di elevare il nostro standard e di impegnarci profondamente nel fare "un lavoro fatto bene".

E tu venditore/acquirente, per non rischiare di dover pagare e non ricevere l'adeguato servizio,  seleziona l'agente immobiliare informandoti (oggi è un pò più facile di 15-20 anni fa) su di lui, ma anche sulle dinamiche che influiscono sui comportamenti di tutti coloro che, a vario titolo, possono essere  protagonisti di una compravendita, fino alla banca che eroga o al notaio che stipula.

Ed alla fine premia il merito. 
Occorre il contributo di tutti per migliorare.

E buona compravendita. Ah.. condividi pure queste 2 righe se pensi possano essere utili a qualcuno che conosci.


E se ti occorre un parere,  una consulenza che, non in tutti, ma in molti casi è gratuita, su immobili residenziali che stai vendendo o acquistando,  chiamami o contattami. Tra facebook,  mail,  whats app,  sms, cellulare, o su questo blog... in qualche modo avremo il piacere di incontrarci. 

Posted by Luca Mantua
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