Ma qual'é il vero prezzo della mia casa oggi?

 

                            “ … per vendere ho paura di svendere…”

Voglio riproporre alcuni concetti espressi già in passato che credo possano essere utili.

 Sempre più spesso molte persone mi chiedono:  “ Luca, seriamente, senza troppi giri di parole,  ma oggi quanto potrei realizzare dalla vendita della mia casa? Quanto mi metterei  in  tasca?”

E molti mi dicono: “ Sai ho dato uno sguardo alle quotazioni della Agenzia delle Entrate, a quelle del Borsino immobiliare della Camera di Commercio, alle inserzioni sui portali… etc.. etc..” . 

Dietro queste considerazioni spesso ( non sempre ) si nasconde il timore  di dovere svendere per riuscire a vendere , vista la consapevolezza di quanto accaduto ai prezzi negli ultimi 13 anni.  

In questo articolo cerco di dare una risposta, che possa essere in qualche modo utile ed efficace. Mi riferisco alle zone dove opero (alcuni paesi della provincia di Frosinone)  ma molti concetti sono validi in generale.

Premetto una cosa, magari per alcuni superflua :  

“ Non è possibile indicare con precisione una cifra esatta che identifichi il prezzo a cui potrà essere venduta una abitazione in un determinato momento di mercato. ”

 Si può però indicare una fascia di prezzo, meglio una forchetta,  comprendente due valori,  all’interno dei quali c’è il reale prezzo a cui quell’immobile sarà venduto: più di 9 volte su 10 un bravo e aggiornato agente immobiliare è in grado di farlo (nel quartiere, paese zona in cui lavora).

La cosa da comprendere è che questa indicazione di prezzo scaturisce ( ed è questo il punto fondamentale ) da una Specifica e Approfondita Analisi del Mercato di quella zona. 

Questa indicazione di prezzo tiene conto di una molteplicità di fattori determinanti per capire il grado (alto o basso) di appetibilità della tua casa sul mercato in quel momento: quanto cioè la tua casa, con le sue specifiche caratteristiche, è ricercata in quel momento e quanto, mediamente gli acquirenti sono disposti a spendere per acquistarla.  

    I FATTORI CHE DETERMINANO IL PREZZO NELLA FASE DELLA TRATTATIVA

Definiamo un  concetto: Il prezzo viene identificato solo quando c’è un acquirente che firma e stacca un bell’assegno di caparra ed il venditore accetta il prezzo che gli viene proposto insieme all’assegno: quello è il prezzo!    Il resto è FUFFA,  del tipo:  

“… guarda Luca che io l’avevo venduta al prezzo che dicevo io… solo che poi l’acquirente … :  1) non gli hanno dato il mutuo…  2) si è dovuto trasferire per lavoro… 3) Ha discusso con il padre che doveva aiutarlo nell’acquisto… 4) è morta la nonna in America e bla bla bla…. "

Sai quante ne ho sentite … Tutte chiacchiere che non rappresentano una base reale su cui fare affidamento per sviluppare un prezzo per la propria casa.  Se mi avessero dato 10 euro per tutte le volte che mi hanno detto: 

“ si si Luca niente male questa casa davvero, sicuramente siamo interessati le facciamo sapere in settimana…”    avrei la pensione assicurata….  Li hai più visti tu questi acquirenti? Ecco proprio come li ho visti io…  FATTI ci vogliono non parole. 

Impariamo invece a riconoscere alcuni fattori determinanti di cui ti stavo parlando, fattori che , ti garantisco, possono far lievitare la somma anche di un buon 5-8-10% nella fase decisionale. Ti faccio qualche esempio: 

un proprietario, in cambio della disponibilità ad allungare un po’ i tempi dell’atto (per poter organizzare meglio e con tranquillità il trasloco nella nuova casa dove andrà ad abitare) , può arrivare a concedere uno sconto sul prezzo anche del 5%. 

Oppure un acquirente, in cambio del fatto di includere nella somma i buonissimi mobili che arredano l’abitazione, può non cercare sconti sul prezzo richiesto. 

Ancora: spesso il fatto di versare una caparra molto sostanziosa che permetta al venditore di risolvere velocemente alcune imminenti esigenze è determinante per chiudere la trattativa con un po’ di sconto.

Non voglio poi parlare (anzi ne parlo...☺) di quanta buona impressione faccia avere la documentazione in perfetta regola e visionabile subito, con la spiegazione dettagliata della storia urbanistico-catastale e di provenienza dell’immobile. 

Fatto questo che distinguerebbe decisamente la tua casa, rispetto alle altre,  in un mercato dove si cerca serietà e sicurezza e spesso ci si trova di fronte a situazioni che suscitano sensazioni esattamente contrarie!  

In ogni caso, non si può prescindere da una Analisi Specifica: non bastano i mq ed il fatto che la casa sia da ristrutturare, ristrutturata, da ripulire etc…  

Facciamo un altro esempio:  abitazione acquistata un pò di anni fa a 100mila euro, palazzina che si distingueva per la silenziosità, la riservatezza, gli spazi verdi condominiali sempre curati. 

Poi improvvisamente da qualche anno  sono venute ad abitarci due tre famiglie un po’ … diciamo … rumorose,  poco attente alla pulizia, magari in arretrato con le rate condominiali (fregandosene del debito…) etc.. etc.. E magari nel frattempo nella stessa zona alcuni utilissimi negozi hanno chiuso o si sono trasferiti altrove. 

NON è più la stessa palazzina di prima, anche se è composta dallo stesso cemento armato, dagli stessi mattoni… , chiaro il concetto? 

“ … E va beh, ma io ho speso 100mila euro non posso vendere a meno … ”  Ok, tu sei il proprietario, tu decidi, ma ti invito a guardare la vendita da altri punti di vista: 

        Perché vendi? 

Che esigenza importante risolveresti vendendo la casa? E soprattutto, a ben guardare: se vendessi a  10, 20 o 30 mila euro in meno risolveresti ugualmente la tua preoccupazione?

Riusciresti  ugualmente , per dirne un paio per tutte,  ad aiutare tuo figlio nell’acquisto che deve fare perché deve sposarsi e non vuole andare in affitto?  

Riusciresti a restituire quella tale somma a quel parente/amico che ti ha aiutato pochi mesi fa nell’acquisto della casa dove abiti ( che tra l’altro hai comprato ad un ottimo prezzo rispetto a qualche anno fa..? ). 

Ci sono tantissimi altri motivi che giustificano scelte che a prima vista possono sembrare in perdita. 

Non sto dicendo che per vendere devi per forza abbassare il prezzo, voglio solo dirti che: Cambiare il punto di vista è la soluzione. 

E' la FLESSIBILITA’ che va utilizzata, il guardare l’offerta che arriva nel suo insieme per cogliere le opportunità che offre e che a volte non riusciamo a vedere.

E sai che ti dico? Tieni in giusta considerazione le opinioni degli altri, ma fino ad un certo punto! E’ la TUA casa, solo tu sai quali sono le TUE esigenze da risolvere.

Buona vendita! E condividi pure questi contenuti, magari possono essere utili a qualcuno.

E se ti occorre un parere e/o una consulenza immobiliare, chiamami o contattami. Tra facebook, mail,  whats app, sms, cellulare, su questo blog... in qualche modo avremo il piacere di incontrarci. 

Posted by Luca Mantua

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