La responsabilità dell' Agente Immobiliare

   In particolare le visure ipotecarie ed il controllo urbanistico.

A parte tutti gli altri doveri e responsabilità di cui è investito il mediatore oggi voglio parlarti della garanzia sulle Visure Ipotecarie e sui Controlli Urbanistici. 

Potrei riassumere questo articolo in una domanda ed una risposta:

D. : " Vuoi che l'agente immobiliare sia responsabile dei controlli sulle ipoteche/pignoramenti etc.. e sul fatto che per la casa siano state rilasciate le dovute autorizzazioni per costruirla? in modo che verifichi ( o faccia verificare da un tecnico competente ) che, da quel punto di vista, l'immobile che stai comprando attraverso al sua mediazione sia ok?"

R.: "Affidagli un INCARICO ESPRESSO specifico per questo compito, con retribuzione distinta e separata dalla provvigione, solo così sarà investito della conseguente Responsabilità civile del mediatore."

La Cassazione con sentenza del marzo 2018, la n° 5153 mi pare, (se vuoi leggerla non dovrebbe essere difficile rintracciarla) ha rimarcato cose che magari molti già hanno sentito, ma visto che parlando e confrontandomi ho ascoltato e ascolto acquirenti che si lamentano a riguardo: " ...quell' agenzia immobiliare non mi ha tutelato, ci è voluto il mio tecnico, il mio notaio per scoprire gli altarini... etc..etc..",   vorrei dire un paio di cose,  hai visto mai che ti faccio evitare qualche fastidioso grattacapo...

Se hai letto questo altro mio articolo Attenzione alla frase ...  sai un pò come la penso in generale su questi argomenti, ma qui il mio obiettivo è darti qualche informazione utile che possa aiutarti nella imminenza di qualche trattativa e giocare d'anticipo per evitare guai grossi!!!

Il principio legislativo è chiaro: " L'agente immobiliare DEVE informare le parti di tutte le circostanze a lui note (evidentemente riferitegli dal venditore, ma non soltanto) o delle quali può venire a conoscenza utilizzando la ordinaria diligenza professionale."

Ed il punto è proprio questo: dove finisce questa Ordinaria Diligenza Professionale?  ed ecco la Sentenza e tante altre prima di questa: la Suprema Corte ritiene che l'accertamento, tramite l'esame dei registri immobiliari ( che è il posto dove sono iscritte le ipoteche e dove guardare per vedere alcuni degli altri impicci che possono esserci sulle case per intenderci ), teso a verificare la libertà dell'immobile da ipoteche, pignoramenti etc...  NON rientri tra le capacità ed i compiti dell'agente immobiliare. 

E attenzione, neppure le approfondite indagini di carattere urbanistico ( cioè verificare se la casa ha avuto tutte le Autorizzazioni necessarie per essere costruita ) rientrano tra i compiti e le responsabilità del mediatore.

L' Incarico Espresso e Specifico ti tutela!

In questa sentenza c'è, come accennavo all'inizio, un importante richiamo al fatto di  affidare all' agente immobiliare un  INCARICO ESPRESSO  e specifico con l'obiettivo di fare questi accertamenti pagando questo servizio in maniera separata e distinta dalla provvigione. 

Solo questa cautela fa nascere in capo al mediatore la responsabilità in caso di problemi!

Quindi fai attenzione, e soprattutto sii chiaro e fai domande precise, del tipo:

" So che non sarebbe tra i vostri compiti quello di fare visure ipotecarie ed urbanistiche, come vi regolate di norma?" 

Moltissime agenzie collaborano con validi professionisti cui vengono sistematicamente affidati questi controlli e quindi vi diranno: 

" Facciamo tutto noi ed è tutto indicato nel preventivo spese etc.." .

Penserai giustamente: "Ottimo, proprio quello che volevo sentirmi rispondere."  

ed a quel punto è giusto che tu pretenda di affidare questo compito per iscritto indicando la spesa da sostenere separata dalla provvigione.

Zitto zitto...stai bono un momento, già mi arriva il tuo pensiero:   "Ecco, oltre la salata provvigione, pure quest'altra spesa, ma alla fine questo agente immobiliare se non deve fare nemmeno questi controlli, ma che fa? "

In quest'altro articolo Questa dolorosa e costosa provvigione...  puoi leggere qualche info in più e capire come la penso.

Tornando alla scocciatura delle spese, beh... siamo in una trattativa, cercherai di far valere,  per quanto possibile, la tua capacità di mediare...  

E se in quel momento ti servisse un aiuto/consulenza ti ricordo,  ci sono sempre io, Luca, e sono a disposizione

Poi se la risposta della agenzia alla tua domanda dovesse essere: " Di questo non ci occupiamo, non è nostro compito."   Va bene, l'importante è saperlo: dovrai pagare qualcun altro per avere queste informazioni e ne trarrai le tue considerazioni.

In definitiva l'obiettivo è che tutte le parti (venditore, acquirente e mediatore) conducano una trattativa in maniera responsabile per la serenità di tutti. Trasparenza ci vuole. Non aver paura di far valere i tuoi diritti. Un agente immobiliare onesto sarà contento di operare in piena collaborazione con te e con il venditore per condurvi a concludere l'affare in maniera ottimale.

Spero di aver fatto un minimo di chiarezza, e condividi pure queste 2 righe se pensi possano essere utili a qualcuno che conosci.

E se ti occorre un parere iniziale, un punto di vista, gratuito s'intende, su immobili residenziali che stai vendendo o acquistando,  chiamami o contattami. Tra facebook,  mail,  whats app,  sms, cellulare, o su questo blog... in qualche modo avremo il piacere di incontrarci. E se vuoi seguirmi anche sulla pagina della mia agenzia immobiliare apri qui appresso  facebook  e metti un mi piace 
   

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Il punto sul mercato. Ripresa delle compravendite, ma prezzi fermi!

I numeri non mentono. Le statistiche, verificate le fonti, sono chiare: Il numero delle compravendite in Italia è stabilmente tornato a crescere da qualche anno. 

Notizia vecchia per chi segue, con attenzione, le dinamiche immobiliari, ma io opero in una piccola zona specifica e può essere utile a qualcuno fare il punto su questo ristretto mercato.

E' vero, anche a Ceccano ed in Ciociaria c'è stato un incremento del numero delle vendite nel triennio 2015 - 2017. Il fatto però è che i prezzi medi non ripartono, anzi sono ancora in leggera diminuzione ( dati ufficiali che si possono leggere anche sul sito della Agenzia delle Entrate anno 2017 sul 2016).  Al contrario di quanto sta avvenendo in qualche grande città (Milano e Roma, ma anche Torino, Bologna, Venezia e Firenze) ed in qualche capoluogo di provincia, dove c'è un oggettivo seppur minimo rialzo delle quotazioni immobiliari.

Tutto logico naturalmente:  "e si ... in città si sa è diverso, c'è più movimento, più richieste, storicamente sono sempre le grandi città a ripartire, etc..." anche se l'analisi meriterebbe un approfondimento molto più dettagliato del quadro economico finanziario delle famiglie.

Gli immobili che soffrono di più sono quelli che hanno un basso ( per non dire inesistente) grado di vendibilità:  è evidente che con tutte le case che ci sono sul mercato sono apprezzate quelle che presentano caratteristiche distintive: ubicazione comoda e centrale, stanze luminose, spazi di eccezionale fruibilità, accessori di grande utilità ed impatto come terrazzi, balconi, box, giardini, cortili, ed ancora: case in una classe energetica di tipo A che faccia risparmiare sulla bolletta, etc...

Però gli acquirenti stanno tornando, nemmeno troppo timidamente,  e con attenzione, nel senso che:

1) Non si precipitano più fisicamente nelle agenzie.

2) Sono molto selettivi e attenti, leggono, navigano (su internet..), acquisiscono informazioni, approfondiscono, vanno sui dettagli. Ed giusto così! Vero colleghi agenti immobiliari?

3) Tu acquirente ti aspetti di spuntare forti sconti sul prezzo: "...con tutte le case che sono in vendita ne troverò qualcuna al prezzo che dico io..."   Può darsi che la troverai... chi può dirlo? 

è sempre il mercato, le sue dinamiche e le motivazioni all'interno della trattativa che spesso risultano elementi decisivi.

Quindi più che timido direi che l'acquirente è molto più preparato, come dato generico almeno. Perciò ritengo ( e mi rivolgo a te venditore ) che in un mercato così tanto selettivo trovo logico che tu ti rivolga ad un vero professionista del settore per vendere il tuo immobile. 

O comunque, ti consiglio di informarti nel dettaglio prima di mettere in vendita la tua abitazione. 

Le insidie sono tante e vale la pena prestare un pò di attenzione agli aspetti burocratici ed alla eventuale selezione della persona che dovrà aiutarti nella vendita. Qualcosa di interessante trovi in questo altro articolo: Vuoi vendere seriamente o provare a sparare nel mucchio?

L' andamento socio-economico del sistema Italia non ci autorizza ad esser super ottimisti, ma certo con i mutui ( a proposito anche le erogazioni hanno segno positivo ) a tassi così convenienti,  ed i prezzi che stentano a ripartire, chi ha seria volontà di vendere e chi di acquistare si incontreranno sicuramente in questi prossimi mesi.

luglio 2018

Luca Mantua

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Questa dolorosa e costosa provvigione di mediazione

  

             Ma l'agente immobiliare, alla fine, ma che fa?

Oggi tocco un argomento abbastanza spinoso.

Se clicchi su google:

"Come evitare di pagare l' agente immobiliare...",  " Quando l'agente immobiliare ha diritto alla provvigione", ""Perchè devo pagare se è il venditore che si è rivolto all'agenzia..."   sarai sommerso da una infinità di pagine. E se le vai a leggere molte danno ottimi consigli, ed in altre questi agenti immobiliari sono travolti ( a volte anche a ragione ) da una serie di lamentele, attacchi ed anche insulti, che alla fine dipingono la mia categoria come purtroppo oggi è,  in alcuni casi, percepita:

" persone che per la maggioranza pensano solo a concludere velocemente, a far firmare, e ad incassare la salatissima provvigione. State lontano da loro se potete...!"

L' esperienza di tanti anni di professione mi fa dire che questa percezione esiste (negli ultimi tempi un pò meno per fortuna ) e spesso è meritata. Ma non possiamo fare di tutta l'erba un solo fascio.

Sul mercato, e parlo soprattutto della zona che conosco, la Ciociaria, operano professionisti di alto spessore, che hanno a cuore le esigenze dei loro clienti, si dedicano a loro con la reale volontà di aiutarli e di contribuire a risolvere i problemi e le necessità immobiliari. Mettono a disposizione tempo, competenze specifiche, relazioni e conoscenze, un modo di comunicare efficace orientato alle soluzioni anche e soprattutto quando le trattative si complicano per i più svariati motivi. 

Ben consapevoli che la provvigione sarà una logica conseguenza di      "un lavoro fatto bene".

Il mondo è in continua evoluzione, ed anche il nostro settore è profondamente mutato: per tutte le aziende, e quindi anche per noi agenti immobiliari è, da tempo ormai, giunto il momento di adottare comportamenti e metodologie di lavoro che facciano inevitabilmente percepire ai clienti ed alle persone con cui il mercato ci mette in contatto,  il VALORE del nostro lavoro.

Dobbiamo impegnarci a comunicarlo, a spiegarlo, a dimostrarlo! Fino ad oggi su questo abbiamo fatto poco.

Delle volte mi sento dire frasi del tipo: " Luca scusami, ma ti pare normale  che per mezz'ora di visita fatta a quella casa devo pagarti quasi 4mila euro sul prezzo di 100mila!? bella professione la vostra..."

Non me la prendo, anzi quella persona rappresenta per me una grande opportunità, mi sta chiedendo aiuto, vuole capire! Mi sta dicendo: " Ti voglio anche pagare ma mi dici cosa fai per me?"

E noi non glielo diciamo, o almeno i nostri tentativi di farlo non sono efficaci.

Ora mi rivolgo a te cliente. Come al solito dobbiamo imparare a guardare le cose da un differente punto di vista, e se è verissimo che la mediazione è, in genere, un servizio dal prezzo anche molto salato, cerchiamo di ragionare in maniera obiettiva e vedere un pò più in là del nostro grazioso nasino.

" Sei certo che il lavoro che l'agente immobiliare fa ( ha fatto e farà...) per te sia condensato in quella mezz'ora di VISITA alla casa? "  

Per esempio,  nel momento in cui, alle 9 si sera, stai navigando sui portali immobiliari sullo smartphone o semplicemente su facebook  

e sei attratto da una inserzione che ti fa pensare " mmhh... interessante questo appartamento..." e clicchi sul link, leggi,  guardi le foto. Stai vedendo in pochi secondi un prodotto che, prima di apparire in quel momento sul web,  ha richiesto con molta probabilità,  anzi con certezza,  già moltissimo e invisibile lavoro che magari si è protratto per settimane e/o mesi.

Incontri con i proprietari, con i loro tecnici di fiducia, sopralluoghi alla casa, analisi della documentazione, consulenza commerciale e suggerimenti di base di carattere fiscale, legale, urbanistico e catastale. 
Per poter predisporre una vendita corretta e trasparente in modo che la volontà delle parti si incontri in maniera consapevole ed informata. 
Ore ed ore presso i competenti uffici a cercare documenti, a parlare con i responsabili tecnici per trovare soluzioni ed informazioni necessarie per relazionare sia il venditore e poi il possibile acquirente.

Per una trattativa serena, per la tranquillità di tutti. 

Fare delle foto decenti, non dico professionali, ma che valorizzino gli ambienti ( non con lo smartphone in tre minuti con la tavoletta del water alzata... mamma mia...),  e studiare e cercare di capire come fare una inserzione che attiri anche un pò l'attenzione, (si fanno dei corsi anche per questo.. anche a pagamento... per chi ha voglia di migliorare...).

La mediazione immobiliare non è certo una mezz'ora di visita, che è comunque importantissima e deve essere preparata in anticipo e fatta con attenzione ai particolari. E non è nemmeno queste poche righe  che sto scrivendo con un pizzico di orgoglio. E' molto di più, è la passione che si ha per il proprio lavoro, per la voglia di contribuire nella comunità in cui si vive, sono decenni di esperienza sul campo. Esperienza di cui usufruisce chi decide di acquistare quel servizio.

La materia è complessa e muoversi da soli se non si è del settore, è davvero molto rischioso. 

Occorre un esperto, un professionista.

E se non vuoi pagarlo, semplicemente NON rivolgerti a lui/lei. 
Non entrare nel suo ufficio, non sbirciare le sue inserzioni, non guardare i suoi cartelli, o altrimenti devi essere disposto a remunerare tutto il lavoro e la competenza che c'è stata, c'è e ci sarà dietro quella inserzione, dietro quel cartello.

E poi, tra l'altro,  paghi solo e soltanto "se l'affare è concluso per effetto dell' intervento del mediatore". E se anche il codice civile prevede il diritto al rimborso delle spese al mediatore anche nel caso in cui non si riesca a fare la vendita, la ormai totalità degli agenti vi rinuncia per iscritto nel caso di conferimento dell' incarico di vendita in esclusiva o addirittura si trova un accordo con la formula "Soddisfatto o rimborsato".

E poi si certo, ci sono agenti immobiliari incompetenti, disonesti, totalmente interessati a fare solo il proprio interesse... 
Spetta a te selezionare la persona giusta per le tue specifiche esigenze... perchè parliamoci chiaro: potrebbe anche essere che per qualcuno il professionista giusto sia quello che ami le scorciatoie e che nasconda volontariamente informazioni necessarie sulla casa che devi vendere, o magari si accordi con te acquirente,  per spuntare un prezzo bassissimo approfittando magari dello stato di estrema necessità del venditore ( in cambio di qualcos'altro...). Aaah...  nei casi descritti non venire proprio nel mio ufficio, passa
al largo per cortesia.

Devo dire invece che ci sono persone, e sono tante credimi, che percepiscono perfettamente l'impegno profuso nel lavoro ed il valore del servizio di mediazione e non hanno difficoltà a riconoscere una giusta provvigione.

A noi operatori del settore l'impegno di migliorare costantemente, di elevare il nostro standard e di impegnarci profondamente nel fare "un lavoro fatto bene".

E tu venditore/acquirente, per non rischiare di dover pagare e non ricevere l'adeguato servizio,  seleziona l'agente immobiliare informandoti (oggi è un pò più facile di 15-20 anni fa) su di lui, ma anche sulle dinamiche che influiscono sui comportamenti di tutti coloro che, a vario titolo, possono essere  protagonisti di una compravendita, fino alla banca che eroga o al notaio che stipula.

Ed alla fine premia il merito. 

Occorre il contributo di tutti per migliorare.

E buona compravendita. Ah.. condividi pure queste 2 righe se pensi possano essere utili a qualcuno che conosci.

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Attenzione alla frase: " Qui è tutto a posto, è tutto accatastato! "

Attenzione alla frase: " Qui è tutto a posto, è

tutto accatastato!"

A volte (molte volte) non è proprio così.

Il controllo della Regolarità Urbanistica.

Oggi voglio parlare di questo importantissimo aspetto perchè vedo ancora molta approssimazione sull'argomento. E non va bene! 

E' una questione VITALE per la buona conclusione dell'affare. E non è bello accorgersi, anche dopo molti anni dall'acquisto..., che la propria casa NON è in regola con le norme urbanistiche! 

"... ma come Luca... qui è tutto accatastato e pago un sacco di tasse..." Mi duole dirlo, ma spesso non c'è chiarezza e trasparenza su questo punto da parte soprattutto di noi tecnici e addetti ai lavori, che abbiamo il dovere, prima morale e poi anche giuridico, di tutelare e informare le parti.

Un fatto deve essere chiaro riguardo la regolarità di un fabbricato:  La sua perfetta corrispondenza alla Planimetria Catastale è cosa diversa (  ENORMEMENTE DIVERSA ) dalla sua Regolarità e corrispondenza Urbanistica!

La prima è riferita all'obbligo di accatastare correttamente (denunciarlo fiscalmente in pratica), presso i competenti uffici, il proprio immobile, di vedere attribuito ad esso una rendita fiscale espressa in euro, per poi pagarci le tasse. E questo è un obbligo al quale posso sempre adempiere se non l'ho fatto prima ( magari pagando qualche multa... ): la porta insomma, è sempre aperta per mettere a posto catastalmente la casa.

Un altro paio di maniche è la regolarità Urbanistica (per la quale la porta non è sempre aperta, anzi...).

Essa riguarda l' autorizzazione avuta dal comune tramite Licenza, Concessione, DIA, Autorizzazione, Sanatoria etc..., per costruirla  la casa ( o il fabbricato in genere ). E la casa così come la vediamo deve corrispondere a queste benedette carte ( le planimetrie allegate alla licenza, autorizzazione etc...). E quando scrivo " così come la vediamo " non lo scrivo a caso perché è proprio quello che dobbiamo verificare: la corrispondenza tra lo stato di fatto e la documentazione presente presso gli uffici comunali ( presso gli uffici comunali, non soltanto presso il tecnico di fiducia che ha seguito la pratica ).

E lo dico dritto dritto: la celeberrima (celeberrima tra noi agenti immobiliari) frase: " ...è' tutto a posto, qui è tutto accatastato. "  NON MI BASTA PER NIENTE! E non sto alzando la voce rivolgendomi al proprietario che molto spesso non è a conoscenza di queste sottili differenze ed è in perfetta buona fede. Mi rivolgo a noi tecnici (tutti) del settore che abbiamo il compito di aiutare chi non è competente.

Il controllo da fare è quello urbanistico e non è proprio pane per tutti. 

Naturalmente ci sarebbero mille altre cose da dire, ma intanto cominciamo a svegliarci ok?!

E buone compravendite. E condividi pure queste informazioni, se credi possano essere utili a qualcuno.  

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Fai ATTENZIONE quando la casa arriva da una Donazione

Oggi voglio parlarti di un argomento che può creare problemi alla
compravendita e che quindi interessa sia l’acquirente che il venditore: la “CASA che proviene da un Atto di Donazione”.

Te ne voglio parlare dal punto di vista dell’acquirente, ma va da sé che interessa anche il venditore.

E voglio subito dirti che “ è tuo diritto di potenziale acquirente conoscere la provenienza dell’immobile che vorresti acquistare prima di firmare proposte di acquisto, compromessi o versare caparre…”.
L’agente immobiliare ( o il venditore stesso ) deve dirti in che modo la casa arriva ad essere di proprietà di chi la vende ( l’atto di provenienza appunto ). E se c’è una Donazione è necessario alzare la guardia e porre la giusta attenzione.

Perché? Presto detto, seguimi nella lettura.. Voglio però dirti che, non avendo la necessaria competenza giuridica, la mia modesta analisi non esaurisce l’argomento, ma qualcosa posso accennare.

La legge italiana tutela gli eredi legittimari, eredi cioè che hanno per legge diritto ad una quota della eredità: coniuge, figli...,  quote ( dette legittime appunto ) eventualmente sottratte con un atto di donazione fatto in vita dal defunto. Ci potrebbe essere, a certe condizioni, la possibilità di una azione revocatoria in sede civile per far valere questi diritti.   
Questo perché la Donazione è fatta spesso, senza alcuna contropartita, come accade invece, per esempio, nella compravendita ( casa contro denaro), e può quindi lasciare porte aperte agli eredi. Sono ipotesi non frequenti, ma possibili, e pertanto di fronte ad una provenienza del genere è opportuno valutare nello specifico.

Il problema riguarda soprattutto il fatto che diverse banche di fronte ad una Donazione si fermano e non erogano il mutuo; …diverse banche… non tutte, molte altre in verità analizzando in maniera completa la documentazione sono disposte ad erogare, perché come forse hai intuito, gli atti di Donazione non sono tutti uguali. In presenza di atti equilibrati dove tutti gli eredi ( conosciuti…) sono stati soddisfatti si riesce a risolvere il problema ed a farsi concedere un mutuo; la stessa banca, spesso, ritiene poco verosimile lo spuntare improvviso di qualche erede (figlio fuori dal matrimonio per esempio) non conosciuto prima, soprattutto se sono trascorsi diversi anni dalla morte del donante. 
Quindi niente paura, solo occhi ben aperti.

In conclusione:

1) è tuo diritto conoscere ed avere copia della provenienza               prima di impegnarti.
2) molto spesso anche in presenza di una donazione si può               ottenere un mutuo.
3) è bene far leggere (senza allarmismi) la documentazione ad         una persona competente. Il proprio notaio di fiducia è senza       dubbio il più indicato.
4) non mi fiderei di un agente immobiliare (o proprietario) che       non volesse darti copia di tale atto (come di tutto il resto             della documentazione tra l’altro…).

Come detto sopra l’argomento è talmente ampio che ci sono montagne di libri di giuristi ed esperti se vuoi approfondire, ma per comprare casa non occorre laurearsi in legge.

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Consiglio: prima cerca il mutuo e dopo la casa!

Quante volte ( troppe..), nei colloqui che ho con le persone che iniziano a cercare la casa da acquistare, quando si affronta il discorso mutuo mi viene detto: " Mah... guardi... direi che prima dobbiamo cercare la casa, quando l'avremo individuata si andrà in banca per passare ai fatti concreti..." .
Lo dico in maniera diretta ( anche se per molti è già chiaro) :
è, a mio parere, una strategia sbagliata !

Ma non ho capito: quando vai a fare la spesa al supermercato ti accerti, prima di uscire, di avere il portafogli con i soldi (o il bancomat ) sufficienti per pagarla questa spesa, o no? Mi sembra una buon modo per tornare a casa con le buste della spesa piene...!
E' lo stesso per l'acquisto della casa: per non andare incontro a figuracce, brutte sorprese, cose date per scontate che poi si rivelano essere esattamente contrarie alle aspettative DEVI mettere in atto una strategia ben precisa. 
Devi essere consapevole di come le banche analizzano e valutano il tuo reddito, la tua capacità/propensione al risparmio e non ti puoi preoccupare soltanto di trovare una casa che possa essere ben valutata dal perito della banca.

Altra frase che sento dire spesso: " Figurati pago tranquillamente 500 euro al mese di affitto, posso tranquillamente pagare una rata di mutuo di 400-450 euro..."... ATTENZIONE : alla banca di questo fatto, che a volte può anche un pò aiutare nella valutazione complessiva, importa ben poco ( per non dire quasi niente...).
Agli istituti di credito interessa che tu abbia una congrua entrata reddituale ( molto meglio se regolare e continua, e due stipendi son meglio che one ...)  ed alle spalle una storia finanziaria pluriennale, regolare, e senza intoppi.

CONSIGLIO
Prima di cercare attivamente casa (cioè andare a fare le visite agli immobili) accertati della somma massima che la banca ( magari anche più di una )  è disposta a darti in base al tuo reddito ( NON in base alla casa!). E sarebbe meglio farlo (te lo consiglio caldamente) facendoti aiutare da un serio professionista della mediazione finanziaria  ( chiedi anche a me se non sai a chi rivolgerti, posso indicarti persone con cui collaboro ).

Si si sento già le obiezioni: " ...mi pare esagerato, io con il mio direttore ho un rapporto decennale, li vede quali sono i movimenti sul conto corrente, figuriamoci...." oppure " si ma ci fosse qualche problema ho anche la firma di papà, di mio fratello, dello zio d'America e bla bla...".

Caro il mio acquirente l'acquisto della casa, la casa che serve per abitarci e che devi comprare in un tempo relativamente veloce, ecco... quando in famiglia tra te ed il tuo partner si dice: 
" entro 2-3 mesi dobbiamo aver risolto, almeno firmato il compromesso per la nuova casa, così siamo più tranquilli e possiamo affrontare con serenità anche tutti gli altri impegni/problemi che abbiamo..."
Ecco, quando si è a quel punto e stai già puntando una casa che sembra quella giusta, anzi è proprio quella giusta... NON puoi permetterti di perdere tempo.
Perchè? perchè se la casa è quella giusta è una casa che batte tutte le altre tante case che hai visto per tipologia, posizione, prezzo e rapporto qualità/prezzo e stai certo che se ha queste caratteristiche è più che probabile che non la stai puntando solo tu e qualcun altro può batterti sul tempo.

Anche perchè ti posso assicurare che il Venditore, specialmente se è seguito da un agente immobiliare serio, non sottoscriverà mai un compromesso vincolato all'esito positivo del mutuo, a lui converrà dirti: "ok il prezzo va bene fai la pratica di mutuo, quando sei pronto, se la casa è ancora in vendita,  procediamo."
Questo se è completamente trasparente; perchè potrebbe anche dirti: "ok siamo d'accordo, senza che firmiamo nulla ecco i documenti, ti aspetto questi 2-3 mesi più o meno, e come la banca è pronta facciamo l'atto..."   Si salvo che poi quando lo chiamerai ti dirà:  "la casa l'ho venduta... non mi avete fatto sapere nulla...".

Al limite potrebbe concederti ( ma bisogna vedere i dettagli  dell'accordo...) un pò di tempo, magari 30-45 giorni in cui ti dice che interromperà ( forse...) la vendita. Sei sicuro di ottenere una delibera reddituale (scritta sarebbe meglio) in poco più di 1 mese? No, no, e poi ancora no!

Devi muoverti in anticipo sul mutuo, e devi selezionare e farti seguire da un esperto, a cui spiegare nel dettaglio le tue esigenze, e devi farlo parlare con l'agente immobiliare in modo che collaborino e ti facciano raggiungere serenamente il tuo obiettivo.

Che ne pensi? scrivimi pure le tue impressioni, le tue esperienze, i tuoi dubbi. E ricorda: posso aiutarti anche se stai per iniziare una trattativa privata o tramite una agenzia immobiliare, posso darti, gratuitamente, delle informazioni di base che ti aiuteranno a non sbagliare. Contattami pure.

Sempre a disposizione.

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“Vuoi vendere seriamente o provare a sparare nel mucchio?”

   

L’intricato mondo del mercato immobiliare, che è in ripresa come numero di case vendute non come prezzi realizzati…, (aggiornamento del 1° semestre 2019: rispetto stesso periodo 2018 addirittura c'è un leggero arretramento del numero di case vendute...) impone sempre alcune riflessioni a chi sta decidendo di vendere casa.

Cosa è meglio fare?

Metto un cartello e vendo privatamente? Affido  l’Incarico in esclusiva ad un solo agente immobiliare?  Interesso più agenzie? Mi affido al mio amico geometra/architetto/tecnico?

Provo ad esprimere un parere basato sulle esigenze del proprietario venditore, perché di questo si tratta : “Di risolvere una esigenza personale/familiare e raggiungere un obiettivo ben preciso.”.

In effetti perciò tutte le possibilità sopra descritte ( esclusiva, non esclusiva, amico geometra, faccio da solo…) possono soddisfare l’esigenza di qualche venditore.

 La DOMANDA però è:  Quale persona e quale struttura è più adatta a risolvere la Tua di esigenza?

 Per rispondere DEVI prima conoscere i tuoi obiettivi, il tuo progetto! 

Perché con i prezzi di oggi se non hai un progetto preciso e vuoi “… provare a vendere giusto per  vedere che succede…”  il mio consiglio è:  NON mettere la casa in vendita  o almeno non pubblicizzarla!

Il mercato in questo momento, si sa, favorisce l’acquirente, il quale giustamente si muove con molta attenzione:  non esiste più la persona poco informata, l’acquirente di 10-15-20 anni fa che credeva a quasi tutto ciò che molti venditori ( spesso di fumo…) gli propinavano.  

Oggi le cose sono molto cambiate.  Agli acquirenti bisogna dare risposte certe ed informazioni complete, puntuali e precise.  Meglio ancora se queste informazioni riescono ad anticipare le loro domande.

Intendo dire che nella vendita di una casa NON puoi lasciare nulla al caso. Faccio un  banalissimo esempio di una inserzione immobiliare ( sia essa di un privato o di una agenzia):  di solito c’è una parte riepilogativa che sintetizza le caratteristiche dell’immobile,  ed una parte più descrittiva (oltre alle foto naturalmente). Ora se nella parte descrittiva si legge che la casa ha 2 bagni e nella parte riepilogativa ne è indicato solo uno, oppure alleghi una planimetria dove se ne vede solo uno... E’ STATO GIA’ FATTO UN BEL DANNO: il potenziale acquirente che legge va in confusione ed in lui cresce più facilmente quella naturale, e giusta diffidenza, con cui tutti noi approcciamo qualsiasi inserzionista che propone qualcosa in vendita.  

Per carità capita assolutamente di fare errori e nessuno di noi ne è esente.  L’importante poi, è porre rimedio nel modo giusto. 

La materia però è molto complessa e voglio dire che richiede competenze di alto profilo dal punto di vista documentale, urbanistico-catastale, ed in molta parte fiscale e legale. E' necessario studiare le pratiche caso per caso in maniera approfondita. Puoi leggere a questo proposito 2 righe in questo articolo che ho scritto tempo fa: Attenzione alla frase " E' tutto a posto è tutto accatastato" .
Occorre poi una capacità empatica e comunicativa di cui non si può fare a meno nella delicata fase della trattativa.  Perciò ritengo che occorra il professionista.

In ogni caso se decidi di provare a vendere la tua casa, anche privatamente, ed avessi qualche dubbio, puoi contare su una tranquilla chiacchierata con me 

( la prima è gratuita...) 


e magari qualche utile informazione può arrivare. La prima che voglio darti in queste righe è: 

“ Fai le cose con cura e non sparare a caso nel mucchio! ”

E nel caso tu decida di affidarti ad un Agente Immobiliare cerca di selezionare bene la persona a cui ti rivolgi: non basarti esclusivamente sull’importo delle provvigioni o sul grande marchio. Fai domande precise e chiedi informazioni, a questo proposito leggi questo altro mio articolo: Dubbi sull'agente immobiliare cui affidare la vendita della propria casa?  

  

E fammi sapere cosa ne pensi. Ci tengo molto.

E se ti occorre un parere,  una consulenza che, non in tutti, ma in molti casi è gratuita, su immobili residenziali che stai vendendo o acquistando,  chiamami o contattami. Tra facebook,  mail,  whats app,  sms, cellulare, o su questo blog... in qualche modo avremo il piacere di incontrarci. 

Posted by Luca Mantua

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E’ il caso di ripulire l’appartamento prima di metterlo in vendita? 

Assolutamente si!

Il tema mi sembra abbastanza chiaro. Peccato che pochi venditori  e agenti  immobiliari  percepiscano l’importanza di:

          

    “ PREPARARE l’immobile prima di metterlo sul mercato”

Non sto parlando di Ristrutturare completamente la casa rifacendo impianti, pavimenti, porte e finestre…  Parlo solo di:

- Fare pulizie a fondo

- Riordinare la disposizione di mobili

- Pitturare le pareti (cambiando, perché no, anche i colori)

- Capita spesso che quella infiltrazione dal tetto ( “che è stata riparata eh..”) a causa del forte vento di 1 anno fa ha lasciato orribili macchie che solo alla vista fanno scappare gli acquirenti! Quel rubinetto del bagno che perde o quel vecchio termosifone che sgocciola. Il vetro rotto della finestra …  Etc.. etc..

“ Va beh,  ma che c’entrano adesso queste sciocchezze… chi deve comprare capisce che qui c’è la sostanza, non fa caso a queste cose… “. 

Ci fa caso ... Ci fa caso .. te lo garantisco.

Per cui il consiglio è:  Preparare la casa e poi fare delle BELLE FOTO!  Più o meno è capitato a tutti di cercare sul web una stanza per quel sospirato fine settimana di vacanza: da cosa siamo attratti, attirati, colpiti? Da quell’hotel con quelle bellissime foto che ci fanno già sognare ( e dal prezzo interessante certo..).  

Perché non dovrebbe essere lo stesso per le foto di un immobile in vendita ? 

Non sto parlando di ritoccare le foto e nascondere la realtà per carità. Ma è evidente che una inserzione scritta bene e con tante belle foto dal taglio professionale sono di fondamentale importanza.

 Per ottenere risultati è necessario curare tutti i dettagli della vendita , quindi sotto con il lavoro!

Non dimenticare, se ti va, di visitare la pagina facebook della mia agenzia di Consulenza e Mediazione immobiliare, ecco il link:  immobiliarestudioceccano
  

E Buona vendita! E condividi pure questi contenuti, magari possono essere utili a qualcuno.

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Dubbi sulla scelta dell’agente immobiliare cui affidare la vendita della propria casa?

Ammesso che,  dopo aver  cercato informazioni e referenze in tutti i modi possibili on line e off line, aver valutato eventuali precedenti esperienze, etc…  tu abbia ancora qualche dubbio, mi permetto di darti qualche piccolo consiglio che può essere utile.

E’ fondamentale scegliere bene l’agente immobiliare.
In questa scelta cerca di essere attento e selettivo. Spesso alla fine ci si rivolge a quella persona perché in qualche modo si percepisce che "di lui/lei ci si può fidare….".

Ma è chiaro che il professionista questa fiducia la deve correttamente guadagnare, la deve mantenere e,  possibilmente,  la deve aumentare!  

Non è superfluo ricordarti di non basarti esclusivamente sull’importo di provvigione richiesto ( e sul momento in cui essa dovrà essere pagata! ), o sul fatto che l’agenzia sia o meno affiliata ad un grande marchio. Sono assolutamente fattori da considerare, ma non sono gli unici, anzi…

Chiedi chiarezza su alcuni aspetti sui quali è giusto che tu sia informato. E se è vero che tramite il web si riesce a capire come le aziende operano oggi, è altrettanto vero che acquisire informazioni direttamente alla fonte può rivelarsi decisivo.

Ti consiglio di fare qualche domanda più specifica del seguente tipo:

-"Mi può spiegare cosa farà esattamente per cercare di trovare un acquirente per la mia casa? "  
 "Che strumenti usate per pubblicizzare gli immobili?  .... per contattare i clienti? .... e  per intercettare i loro bisogni? " 
 " Ci sono delle cose che io proprietario devo o non devo fare per aiutarvi durante la vendita? "

Le risposte a queste domande ti riveleranno molto sulla figura professionale cui ti stai rivolgendo ed alla fine saranno le tue sensazioni ed il tuo intuito ad indicarti la strada da seguire.

Buon viaggio 

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